Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Reconduction du gel des loyers des baux d'habitation dans les zones tendues

Publié le 29/07/2016 02:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Le dispositif d'encadrement annuel des loyers applicable dans 28 agglomérations, dont Paris, est reconduit pour les logements nus ou meublés qui font l'objet d'une relocation ou d'un renouvellement de contrat à compter du 1er août 2016.
Depuis le 1er août 2012, un décret est publié chaque année en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet tendant à améliorer les rapports locatifs. Il vise à contenir la hausse des loyers, en cas de relocation d’un logement vacant ou de renouvellement du bail. Les modalités d’encadrement de l’évolution des loyers restent identiques à celles de l’année 2015, puisqu’on ne relève qu’une seule modification en cas de travaux (voir plus loin).
Cette règle est appliquée dans 28 agglomérations qui connaissent une forte tension du marché locatif, dites en zone tendue (D. n° 2016-1040, 29 juill. 2016, art. 1er). Depuis la loi ALUR, les communes sont alignées sur celles où s’applique la taxe sur les logements vacants (CGI, art. 232). Elles figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (JO, 12 mai).
Ces 28 agglomérations (inchangées par rapport à celles de l’année 2015-2016) sont les suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève - Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Ce texte concerne les locations de logements nus mais aussi meublés, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, à usage d’habitation principale (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 18 et 25-3). En revanche, il ne s’applique pas aux logements-foyers, aux logements HLM, aux logements faisant l’objet d’une convention APL ou Anah et aux locations saisonnières (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 2).
Dans ces conditions, le loyer des logements vacants reloués ne peut être supérieur au montant du loyer acquitté par l’ancien locataire, éventuellement révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
Des dérogations sont possibles suite à certains travaux, en cas de loyer anormalement bas ou pour les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois. Ce dispositif ne s’applique pas non plus aux logements faisant l’objet d’une première location (D. n° 2016-1040, 29 juill. 2016, art. 2, 3 et 4)
L’article 4 du décret permet une dérogation au plafonnement notamment en cas de travaux.
Mais d’une part, ces travaux ne peuvent inclure ceux ayant donné lieu à une contribution pour le partage des économies de charge en application de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, ou à une majoration de loyer en application du II de l’article 17-1 de la même loi.
Et d’autre part, le coût des travaux d'amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement (article 7 du décret).
En 2015, cette double règle s’appliquait dans les deux cas suivants :
1. Pour une nouvelle location, lorsque le bailleur avait réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne pouvait excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises (art.4-1° du décret du 29 juillet 2015)
2.En cas de renouvellement, une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur avait réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer (art.5-2° du décret du 29 juillet 2015)
En 2016, la règle s’applique non seulement dans les deux cas précités (sans changement), mais également dans le cas où le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué (article 7 du décret du 29 juillet 2016).
Autrement dit, l’année dernière, dans le cas d’une location nouvelle, si le bailleur avait effectué depuis moins de 6 mois, des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer pouvait être librement réévalué ;
Cette année, cette règle est maintenue, mais elle est limitée (ce qui n’était pas le cas l’année dernière) puisque d’une part les travaux ayant donné lieu à une contribution pour le partage des économies de charge ou à une majoration de loyer sont exclus, et que d’autre part, le coût des travaux portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes du logement.
Le dispositif d’encadrement de l’évolution du montant des loyers s’applique en cas de renouvellement du bail, l’exception à la limitation de la réévaluation ne s’applique que si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites (D. n° 2016-1040, 29 juill. 2016, art. 5).Le décret du 29 juillet 2016 reconduit ce dispositif d’évolution de certains loyers pour une année, à compter du 1er août 2016 jusqu’au 31 juillet 2017, conformément à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 (D. n° 2016-1040, 29 juill. 2016, art. 11).
Remarque : le précédent décret du 29 juillet 2015 relatif à l’évolution de certains loyers est abrogé à compter du 1er août 2016 (D. n° 2015-931, 29 juillet 2015, abrogé par D. n° 2016-1040, 29 juill. 2016, art. 11 : JO, 30 juill.).
Ce décret s’articule avec le dispositif « durable » d’encadrement « légal » des loyers créé par la loi ALUR où " le loyer du logement mis en location ne peut alors excéder le loyer de référence arrêté par le préfet sur la base de données produites par les observatoires locaux de loyers " (D. n° 2015-650, 10 juin 2015 : JO, 12 juin). Un nouvel arrêté préfectoral fixe les nouvelles fourchettes applicables à compter du 1er août  2016 (V. notre article «  Encadrement des loyers à Paris : les limites 2016 sont parues.
D.n°2016-1040 du 29 juillet 2016