Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté

Publié le 27/01/2017 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Plusieurs articles de cette loi qui comporte 224 articles ont été déclarés contraires à la constitution par une décision du Conseil Constitutionnel en date du 26 janvier 2017.

Elle comporte 3 titres :

  • Titre I : ÉMANCIPATION DES JEUNES,  CITOYENNETÉ ET PARTICIPATION
  • Titre II : MIXITÉ SOCIALE ET ÉGALITÉ  DES CHANCES DANS L’HABITAT
  • Titre III : POUR L’ÉGALITÉ RÉELLE
  • Titre IV : APPLICATION OUTRE-MER

Le titre I ne concerne pas le droit du logement qui fait l’objet de plusieurs dispositions contenues dans le titre II, et plus particulièrement dans le chapitre II : Favoriser la mobilité dans le parc social et l’accès  des ménages défavorisés aux quartiers attractifs, et dans le chapitre III : Renforcer la démocratie locative  dans le logement social.

Le chapitre II relatif au secteur de l’habitat social, modifie un certain nombre d’articles du Code de la Construction et de l’Habitation ;

La chapitre III modifie diverses dispositions de la loi du 23 décembre 1986 ;

C’est ainsi que le chapitre VII de la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986, relatif aux procédures de concertation, largement enrichi par la loi SRU du 13 décembre 2000, est modifié par les articles 93 à 96 de la loi nouvelle.  

Les groupements de locataires

La loi SRU du 13 décembre 2000 avait créé, au sein des immeubles ou groupes d’immeubles locatifs, les « groupements de locataires », nouvel interlocuteur des bailleurs, qui devaient être affiliés à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation.

Les associations de locataires y étaient assimilées à condition de représenter au moins 10% des locataires, ou d’être affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation.

Ces dernières associations doivent toujours être affiliées à une organisation nationale (le mot nationale est ajouté) siégeant à la Commission nationale de concertation, mais elles peuvent l’être aussi à une organisation nationale siégeant au Conseil national de l’habitat ou au Conseil national de la consommation (art. 44 nouveau de la loi du 23 décembre 1986).

Les plans de concertation locative

L’article 44bis de la loi du 23 décembre 1986, issu de la loi SRU, est relatif aux plans de concertation locative, applicables au secteur de l’habitat social.

Ces plans pouvaient être élaborés avec les associations de locataires présentes dans le patrimoine du bailleur, affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation ; dorénavant, ces associations peuvent également être affiliées à une organisation siégeant au Conseil national de l’habitat ou au Conseil national de la consommation (art.93 2° de la loi nouvelle).

Les plans de concertation locative pouvaient également prévoir des moyens financiers attribués aux représentants des locataires pour exercer leurs fonctions ;

Cette disposition est précisée et dorénavant, le plan doit prévoir des moyens financiers, au moins égaux à 2 € par logement du patrimoine concerné par le plan et par an, pour soutenir les actions des associations qui participent à la concertation locative. Ces moyens sont répartis entre les associations de locataires en fonction de leur résultat aux dernières élections des représentants des locataires. L’usage de ces moyens et les modalités de suivi de cet usage sont définis dans le plan de concertation locative. Un bilan annuel de l’utilisation de ces moyens est adressé par les associations bénéficiaires à l’organisme concerné (art.94 I de la loi nouvelle).

Cette disposition est applicable lors du renouvellement de chaque plan de concertation locative effectué après la publication de la présente loi et, au plus tard, le 1er janvier 2019.

La concertation obligatoire

L’art. 44 quater organise la concertation dans le secteur de l’habitat social préalablement à toute décision d’engagement d’une opération d’amélioration ayant une incidence sur les loyers ou les charges locatives  ou d’une opération de construction-démolition ;

La loi nouvelle prévoit que le conseil de concertation locative, lorsqu’il existe, doit en être informé, et que les documents et les diagnostics ayant permis d’élaborer le projet sont tenus à disposition des locataires et de leurs représentants (art. 95 et 96 de la loi nouvelle).

Les mesures de simplification

C’est l’objet du chapitre V de la loi, lequel prévoit notamment :

ü Une modification de l’art.22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui réserve l’obligation de la mention manuscrite de l’engagement de caution aux personnes physiques, la loi ancienne faisant cette obligation à toute personne ; il en résulte que les personnes morales ne sont plus astreintes à cette formalité (art.121 de la loi nouvelle).

ü L’ajout de normes de décence au régime de la colocation faisant l’objet de l’art. 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, cet ajout ayant cependant été déclaré contraire à la constitution par le Conseil Constitutionnel, car introduites en nouvelle lecture, ces adjonctions n’étaient pas, à ce stade de la procédure, en relation directe avec une disposition restant en discussion.

Disparition de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière ;

Cette commission créée par la loi ALUR du 24 mars 2014 n’avait jamais été mise en place ; ses attributions sont aujourd’hui dévolues au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière et font l’objet des articles 13-1 à 13-10 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

Trois sections sont créées, la section 1, relative à la nature des manquements et des sanctions disciplinaires, une section 2 intitulée : « De la procédure disciplinaire » et une section 3 intitulée : « Des décisions et des voies de recours » (art.124 de la loi nouvelle).

Modification du code des procédures civiles d’exécution

Le chapitre II du titre I, dont le titre était : Dispositions particulières aux locaux d’habitation ou à usage professionnel, devient maintenant : Dispositions particulières aux lieux habités ou locaux à usage professionnel.

L’art. L412-1 prévoyant que l’expulsion ne peut intervenir avant l’expiration d’un délai de 2 mois après le commandement de quitter les lieux, s’appliquait aux locaux affectés à l’habitation principale de la personne expulsée.

Dorénavant, ce délai est applicable si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef (art.143 de la loi nouvelle).

Les délais de grâce accordés par le juge à la personne expulsée dont le relogement ne pouvait avoir lieu dans des conditions normales s’appliquaient aux locaux d’habitation (art.L412-3 CPCE) ; ils s’appliqueront désormais aux lieux habités (art.143 de la loi nouvelle).

De même, le sursis aux expulsions pendant la trêve hivernale (entre le 1er novembre et le 31 mars) s’appliquera non plus aux locaux, mais aux lieux (art.L412-6 CPCE).

Modification de l’art.40 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 a pour objet de rendre partiellement applicable à certaines dispositions de cette loi des locations relevant de régimes spécifiques telles que les logements conventionnés.

La loi nouvelle dispose que les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989, relatifs aux logements meublés, ne sont pas applicables aux logements appartenant à une société d’économie mixte et qui sont régis par une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (art.146 de la loi nouvelle).

Modification de l’art.24 de la loi du 6 juillet 1989

Il existait un plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ; ce plan est désormais départemental.

La loi prévoyait par ailleurs l’obligation de notifier les éléments essentiels du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique, mais la disposition correspondante a été déclarée non conforme à la constitution par le Conseil Constitutionnel du fait du non-respect de la procédure parlementaire (art.152 de la loi nouvelle).