Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Le locataire ne peut se prévaloir de l'irrégularité affectant un mandat de vente...

Publié le 24/02/2017 01:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Le locataire ne peut se prévaloir de l’irrégularité affectant le mandat de vente consenti au mandataire qui lui a délivré un congé pour vendre.     

Cass. Chambre mixte - 24 février 2017, n°15-20.411, P+B+R+I

l’existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative (du congé pour vendre)

Analyse :

Cet arrêt est promis à une large diffusion puisqu’il sera publié au Bulletin, au Rapport de la Cour de Cassation et sur son site internet.

Sont d’ailleurs accessibles sur le site internet de la Cour de Cassation l’avis de Monsieur l’Avocat Général Bruno STURLESE, le rapport de Madame le Conseiller Michèle GRAFF-DAUDRET, ainsi qu’une note explicative, ce qui est exceptionnel, comme est exceptionnelle la mention figurant dans l’arrêt lui-même selon laquelle la Cour de Cassation modifie sa jurisprudence.

Les faits et la procédure

la SCI L, représentée par la société Immobilière P, agent immobilier, a, le 29 octobre 2012, fait délivrer à Mme X..., locataire depuis le 15 mai 2007 d’un local à usage d’habitation lui appartenant, un congé avec offre de vente pour le 14 mai 2013.

Mme X... l’a assignée en nullité du congé et le tribunal d’instance de Nice a rejeté sa demande.

Par arrêt du 23 avril 2015, la cour d’appel d’Aix-en–Provence a confirmé ce jugement.

Le 23 juin 2015, Mme X... a formé un pourvoi contre cette décision et l’affaire a été renvoyée en Chambre Mixte, afin que la Chambre se prononce plus spécifiquement sur la question, posée par la 2ème branche du moyen, en évitant toute divergence de jurisprudence entre les 1ère et 3ème Chambre civiles, qui ont à connaître de ce contentieux.

Le point de droit litigieux

Le locataire auquel l’agent immobilier, mandataire du bailleur, a délivré un congé pour vendre peut-il se prévaloir du non-respect des formalités obligatoires du mandat de vente, pour soutenir que le congé est nul ?

La formalité omise tenait à l’absence de mention du n° d’enregistrement du mandat sur le registre tenu par l’agent immobilier, contrairement à ce que prévoit l’article 72 al.4 et 5 du décret du 20 juillet 1972.

La jurisprudence

De façon constante, la cour de cassation considérait que le mandat de vente donné à un agent immobilier ne l’autorise pas à délivrer congé pour vente au locataire à défaut de toute mention emportant autorisation de délivrer un tel congé : Civ. 1ère, 12 juillet 2006, n°04-19.815, Bull n°393.

Egalement, le mandat de vendre et de mettre en vente donné à un agent immobilier ne lui confère pas le pouvoir de donner congé pour vendre, qui doit être expressément autorisé (Cass. 3ème civ. 5 juin 2008 – Bull. Civ. III n°163).

Et encore, à défaut d’un mandat écrit et spécial donnant au mandataire le pouvoir d’adresser un congé pour vendre au locataire, la vendeur n’est pas engagé et l’existence d’un mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives (Cass. 1ère Civ. 11 déc. 2008 – n°08-10.162)

En effet, le congé pour vente étant indissociable de l’offre de vente, il ne peut être délivré que par ceux qui ont le pouvoir de disposer de l’immeuble concerné.

La note explicative nous rappelle qu’il résulte des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d’une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 à peine de nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt (1è Civ. 25 février 2003 pourvoi n°01-00.461 ; 3è Civ. 8 avril 2009 pourvoi n°07-21.610 B n°80). 

Ainsi, s’applique le régime de la nullité absolue, par opposition à la nullité relative, et cette nullité absolue permet au locataire de se prévaloir du non-respect par le mandataire du bailleur d’une obligation imposée par la loi Hoguet.

La modification de la jurisprudence

La Cour de Cassation relève que la cour d’appel avait constaté que la société Immobilière P, était titulaire d’un mandat d’administration et de gestion, avec pouvoir de donner tous congés, et d’une lettre datée du 19 octobre 2012 la mandatant spécialement pour vendre le bien occupé par Mme X... au terme du bail moyennant un certain prix et pour lui délivrer congé.

Autrement dit, au fond, la mandataire avait fidèlement exécuté les instructions de sa mandante, même si elle n’avait pas respecté l’une des obligations formelles prévues par la loi Hoguet.

Or, par la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d’agent immobilier et protéger sa clientèle ;

Mais la loi Hoguet n’a pas vocation à réguler les rapports entre bailleurs et locataires.

Et la cour de cassation innove en invoquant la réforme du droit des obligations : l’évolution du droit des obligations, résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier différemment l’objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire ;

Puis la cour rappelle les dispositions protectrices du locataire d’habitation : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la délivrance d’un congé pour vendre au locataire d’un local à usage d’habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d’une notice d’information avec le congé ;

Enfin vient le considérant essentiel :l’existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative ;

Dès lors, la conclusion s’impose:

La cour d’appel n’était pas tenue d’effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du mandat et au report, sur le mandat resté en possession du mandant, d’un numéro d’inscription sur le registre des mandats ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Cet arrêt est remarquable en ce qu’il est audacieux d’une part, rédigé d’une manière pédagogique d’autre part.

Audacieux car il modifie la jurisprudence que l’on pouvait qualifier de rigoureuse et formelle et qui devient juste et équitable.

En effet, la jurisprudence ancienne constatait le non-respect d’une règle formelle, et prononçait la nullité d’un acte en découlant.

La jurisprudence nouvelle apprécie l’importance de la règle violée au regard des intérêts en présence, en l’espèce la régulation de la profession d’agent immobilier et la protection de sa clientèle d’une part, et la protection du locataire d’autre part.

Pédagogique, la cour de cassation, par un nombre inhabituel de considérants, prend soin d’expliquer son raisonnement, et indique qu’elle modifie sa jurisprudence.

On ne peut manquer de déceler dans cet arrêt l’influence du rapport récent  sur la réforme de la cour de Cassation, qui préconise la publication de notes explicatives « présentées de façon à bien exposer notamment le raisonnement qui conduit à la décision, et dans une forme qui facilite cette compréhension au-delà des seuls initiés » (journal spécial des Sociétés 18 mars 2017 – p12).

On assiste probablement, par cet arrêt exceptionnel dans sa forme, à une nouvelle manière de dire comment doit être appliquée la loi, et c’est heureux.