Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Clause de solidarité entre colocataires

Publié le 21/06/2017 14:56 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
La stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne créant pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat, n’est pas une clause abusive.

Un bail consenti à deux colocataires comporte la clause suivante : « Il est expressément stipulé que les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l’exécution du présent contrat. Pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d’un congé de l’un d’entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de la réception de la lettre de congé”.

L’un des colocataires donne congé pour le 7 mars 2011, laissant l’autre dans les lieux ; le 30 juillet 2013, le bailleur délivre aux locataires un commandement visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyer, puis les assigne devant le juge des référés en constatation de la résiliation du bail.

La cour d’appel annule la clause litigieuse au visa de l’article L.132-1 du code de la consommation, lequel prévoit que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

Pour la cour d’appel, cette clause de solidarité est discriminatoire en ce qu’elle prévoit une situation plus défavorable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, pour lesquels aucune sanction n’est prévue en cas de congé donné par l’un des deux au bailleur, et qu’elle introduit un déséquilibre entre les parties contractantes au préjudice des colocataires et en faveur du seul bailleur, lequel se réserve le pouvoir d’apprécier, sans limitation dans le temps, la durée pendant laquelle il pourra réclamer le règlement des sommes dues en vertu du bail, au colocataire lui ayant donné congé ;

La cour de cassation casse l’arrêt d’appel au motif que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat.

Ainsi, la clause litigieuse n’est pas abusive au sens de l’art. L.132-1 du code de la consommation.

La cour d’appel avait également retenu que la clause de solidarité était imprécise quant aux sommes restant dues, à défaut d’indiquer s’il s’agit seulement des loyers et charges restés impayés ou des loyers et des indemnités d’occupation.

Là encore, pour la cour de cassation, la cour d’appel a violé l’article 1202 al.1er C.Civ., puisqu’en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne pouvait s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.

Notons que désormais, l’article 8-1 al.VI de la loi du 6 juillet 1989 réglemente les clauses de solidarité applicables en cas de colocation.

Loi du 6 juillet 1989 - Clause de solidarité –– colocataires (Cass. 3ème civ. 12 janvier 2017 – n°C 16-10.324 - FS-P+B+I)