Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Bail conclu au nom d’une indivision

Publié le 15/08/2017 09:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Si le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue, l’exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté.

Les propriétaires indivis d’un appartement donné à bail délivrent à leurs locataires un congé pour vendre, puis les assignent en validité du congé ; en défense, les locataires soulèvent la nullité du bail et, par voie de conséquence, celle du congé.

La cour d’appel déboute les locataires, et ceux-ci forment un pourvoi en cassation, qui est rejeté.

Les locataires faisaient valoir que :

  • Un contrat conclu par une indivision sans personnalité juridique est dépourvu de toute existence légale ;
  • Lorsqu’un contrat est conclu par une entité dépourvue de personnalité juridique, aucun mandataire ne peut la représenter ;
  • La nullité affectant les actes conclus par une entité dépourvue d’existence juridique a le caractère d’une nullité absolue qui n’est pas susceptible d’être couverte par des actes d’exécution intervenus par la suite.

La cour de cassation reconnait le bien fondé du premier argument, mais rejette le dernier, considérant d’une part, que le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue, mais d’autre part que l’exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté, sans qu’il y ait lieu de distinguer entre nullité relative et nullité absolue.

Or, en l’espèce, le bail avait été exécuté par les locataires qui avaient réglé le loyer entre les mains du mandataire des propriétaires indivis, de sorte que les dits locataires ne pouvaient se prévaloir, par voie d’exception, de la nullité du bail.

Au demeurant, si la nullité du bail avait été prononcée, elle aurait entraîné l’expulsion des locataires, qui ne pouvaient plus être qualifiés que d’occupants sans droit ni titre ; tel n’était pas le but recherché par les locataires !

Il faut retenir de cet arrêt que si le logement donné à bail appartient à une indivision, tous les membres de l’indivision doivent être mentionnés comme bailleurs puisqu’une indivision n’a pas la personnalité morale.

Bail consenti par une indivision – nullité - exécution (Cass. 3ème civ. 16 mars 2017– n°E 16-13.063– FS-P+B)