Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Les diagnostics obligatoires depuis le 1er juillet 2017

Publié le 28/09/2017 14:24 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux

Depuis le  1er juillet 2017, cinq diagnostics doivent être remis au locataire par le bailleur. Ces documents sont regroupés au sein du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) régi par l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce dossier comprendra jusqu'à cinq diagnostics en matière de location :

  • le Diagnostic de Performance Energétique (DPE),
  • le Constat des risques d'exposition au plomb (CREP),
  • l'Etat des risques naturels et technologiques (ERNT),
  • l'Etat de l'installation intérieure de gaz,
  • l'Etat de l'installation intérieure d'électricité.

Les mesures nouvelles concernent les états de l’installation intérieure de gaz et d’électricité et l’état des risques naturels et technologiques.

Pour que le dossier de diagnostic technique, tel qu'il résulte du nouvel article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, puisse être intégralement fourni au locataire il faut encore attendre le décret relatif à l'amiante.

Les états de l’installation intérieure de gaz et d’électricité

  • Le contenu des diagnostics gaz et électricité à remettre aux locataires est fixé ; Les états des installations intérieures d'électricité et de gaz prévus par la loi ALUR doivent être fournis aux locataires de logements nus ou meublés depuis le 1er juillet 2017.
  • La loi ALUR a notamment complété le contenu du diagnostic technique à annexer au contrat de location par un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 1er, I, 6°).
  • Le décret d'application prévu s'est finalement mué en deux textes distincts consacrés l'un au diagnostic gaz, l'autre au diagnostic électricité.

Champ d'application des diagnostics gaz et électricité

  • Les logements concernés sont ceux comportant :
    • une installation d'électricité réalisée depuis plus de 15 ans ;
    • une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
  •  La notice de présentation des décrets précise que le diagnostic porte sur les parties privatives des locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur ainsi que sur leurs dépendances.

Entrée en vigueur de l'obligation d'annexer les diagnostics au bail

  • La date de l'entrée en vigueur varie selon la date de la construction de l'immeuble.
  • Pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, l'obligation s'applique aux contrats aux contrats signés depuis le 1er juillet 2017.
  • Aux termes de la loi, elle s'applique également aux renouvellements des baux à cette date (le renouvellement ne se confondant pas avec la tacite reconduction).
  • Pour les autres logements, l'entrée en vigueur est reportée au 1er janvier 2018.

Contenu et durée de validité des diagnostics

  • Le contenu des diagnostics électricité et gaz est calqué sur ceux exigés en matière de vente, réalisés dans les conditions des articles R. 134-10 et suivants et R.134-7 et suivants du CCH.
  • Alors que pour les ventes la durée de validité du diagnostic est de 3 ans, elle a été fixée à 6 ans pour les locations.
  • Les diagnostics dressés à l'occasion de la vente peuvent valablement être annexés au bail.
  • Il faudra toutefois qu'ils aient moins de 6 ans à la date à laquelle ils doivent être produits pour les locations.
  • D.n°2016-1104 et 1105 du 11 août 2016

L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) et le radon

L’article L125-5 du code de l’environnement a été modifié par l’ordonnance n°2016-128 du 10 février 2016 (art.40), et il prévoit dorénavant que « Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques. »

Un projet de décret relatif à la protection sanitaire contre les dangers résultant de l’exposition aux rayonnements ionisants et à la sécurité des sources de rayonnements ionisants contre les actes de malveillance a été soumis à la consultation publique au mois de septembre dernier, mais à ce jour, ce décret n’a toujours pas été publié.