Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Baux professionnels

Publié le 21/11/2017 11:14 - Catégorie(s) : Baux professionnels, Droit des baux
Dès lors qu’il  n’est pas démontré que le bail en date du 4 juillet 2003, conclu antérieurement à la loi n°2008­-776 du 4 août 2008, puisse être qualifié de bail commercial, le congé a été valablement délivré par le preneur, conformément aux dispositions de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986.

C’est la loi n°2008-776 du 4 août 2008 dite loi LME  qui a ajouté un cas d’extension du statut des baux commerciaux à la liste figurant à l’article L.145-2 C.Com. Ainsi, depuis cette date, ce statut peut être appliqué aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté de régime (art.L.145-7 C.Com.).

Avant la loi LME, l’extension du statut était pratiquée, mais pour la jurisprudence, elle ne pouvait faire échec à une règle d’ordre public, et singulièrement à la possibilité pour le locataire de donner congé à tout moment, conformément aux dispositions de l’article 57 de la loi du 23 décembre 1986 (Cass. 3ème civ. 7 nov. 2001 – RL 2002 p40 et notre note).

L’arrêt d’appel soumis à la censure de la cour de cassation avait considéré qu’un bail de 9 ans conclu en 2003 ne pouvait être qualifié de bail commercial car il n’était pas démontré que le preneur ait réalisé des actes de commerce tels que la fourniture de matériel ou de personnel ou accompli des actes relevant d’une activité commerciale d’agence d’affaires ; de plus, la prise de participation dans toutes entités juridiques, qui n’était pas une activité commerciale par nature, ne pouvait suffire à exclure la qualification d’activité professionnelle. Enfin, s’agissant d’un acte isolé, cette activité n’avait pas été exercée dans des conditions susceptibles d’entraîner une qualification commerciale. Il en résultait que le congé avait été valablement délivré conformément aux dispositions de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 régissant les baux professionnels.

La cour de cassation rejette le pourvoi formé contre l’arrêt, faisant ainsi application de sa jurisprudence. Celle-ci est sévère puisqu’en l’espèce, la locataire était une SNC ayant pour objet la fourniture à autrui de services de tiers, et que la volonté des parties avait bien été de conclure un bail commercial ; mais en ce domaine, la cour de cassation s’en tient à l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 3ème civ. 20 oct. 2016 n°15-20.285 – Administrer déc.2016 p52 et notre note).

Cette décision n’a qu’un intérêt historique dès lors que la faculté d’extension du statut des baux commerciaux est depuis maintenant 9 ans, expressément prévue par la loi.

Cass. 3ème civ. 5 octobre 2017 – n°X 16-20.922 F-D