Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Charges locatives – secteur HLM – prescription de l’action en répétition

Publié le 06/12/2017 11:12 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Le principe d’égalité ne fait pas obstacle à ce que la loi établisse des règles non identiques à l’égard de catégories de personnes se trouvant dans des situations différentes.

A l’occasion d’une instance en répétition de charges indûment versées, une association de locataires du secteur social pose à la cour de cassation deux questions prioritaires de constitutionnalité portant sur le point suivant :

La prescription de 3 ans des actions en répétition prévue par l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948, applicable au secteur HLM, ne porte-t-elle pas atteinte au principe d’égalité devant la loi, dès lors que dans le secteur libre, la prescription applicable était la prescription trentenaire puis la prescription quinquennale?

La même question est posée au visa de l’article L 442-6 CCH qui déclare applicable au secteur social les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

La cour de cassation décide que les questions posées ne présentent pas un caractère sérieux dès lors que, d’une part, les articles 63 et 68 de la loi du 1er septembre 1948 et L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation n’opèrent aucune discrimination entre les locataires de logements entrant dans leur champ d’application respectif, d’autre part, que le principe d’égalité ne fait pas obstacle à ce que la loi établisse des règles non identiques à l’égard de catégories de personnes se trouvant dans des situations différentes, de sorte que ne constitue pas une atteinte au principe d’égalité devant la loi le fait qu’à des baux soumis à des régimes juridiques différents pour des raisons objectives tenant, notamment, à la date de construction de l’immeuble ou aux conditions d’attribution des logements, ne soient pas appliquées des règles identiques ;

En décidant de ne pas renvoyer ces QPC devant le Conseil Constitutionnel, la cour de cassation a peut-être été soucieuse d’éviter que des associations de locataires du secteur social introduise des procédures en remboursement de charges portant sur des périodes pouvant être très longues.

Au surplus, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2017, instaure une prescription de 3 ans applicable à toutes actions dérivant d’un contrat de bail.

La question ne se posera donc plus à l’avenir.

Cass. 3ème civ. QPC n°16-22445 du 9 février 2017