Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Le bail d’habitation n’entre pas dans le champ d’application de l’action de groupe

Publié le 21/03/2018 10:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
La cour d’appel de Paris déclare irrecevable une action de groupe intentée par la confédération nationale du logement contre un bailleur social, visant à obtenir l’annulation d’une clause prévoyant le versement d’un intérêt de retard en cas de retard de paiement du loyer, du supplément de loyer de solidarité ou des dépenses récupérables.

CA Paris – pôle 4 chambre 3 – 9 novembre 2017 n°16/05321

La procédure

L’action intentée par la confédération nationale du logement était fondée sur l’art. L.423-1 du code de la consommation, devenu aujourd’hui l’art. L.623-1 du même code, lequel prévoit que :

« Une association de défense des consommateurs représentative au niveau national et agréée en application de l'article L. 811-1 peut agir devant une juridiction civile afin d'obtenir la réparation des préjudices individuels subis par des consommateurs placés dans une situation similaire ou identique et ayant pour cause commune un manquement d'un ou des mêmes professionnels à leurs obligations légales ou contractuelles :
1° A l'occasion de la vente de biens ou de la fourniture de services ;
2° Ou lorsque ces préjudices résultent de pratiques anticoncurrentielles au sens du titre II du livre IV du code de commerce ou des articles 101 et 102 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne.

La clause litigieuse était une clause insérée dans tous les baux consentis par le bailleur social immobilière 3F ; elle était ainsi rédigée :

« Le retard dans le paiement d’une partie ou de la totalité du loyer, du supplément de loyer de solidarité et des dépenses récupérables donne lieu au versement par le locataire d’une somme égale à 2% du montant impayé. »

La demanderesse avait saisi le tribunal de grande instance de Paris afin de voir déclarer cette clause non écrite, par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, lequel prévoit qu’ « est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infractions aux clauses d’un contrat de location. »

Cette disposition a été introduite dans la loi par la loi ALUR du 24 mars 2014, et elle s’applique aux baux conclus depuis son entrée en vigueur.

Ainsi, la clause litigieuse doit être réputée non écrite dès lors qu’elle figure dans des baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi ALUR ; ceci étant, le tribunal était saisi d’une action de groupe, et non pas d’une action individuelle, de sorte qu’il ne s’est pas prononcé sur ce point.

En revanche, le tribunal a déclaré recevable l’action intentée par la demanderesse, mais elle l’en a débouté.

La confédération nationale du logement a interjeté appel du jugement, et la cour d’appel l’a infirmé, en déclarant l’action de groupe irrecevable.

L’action de groupe peut-elle s’appliquer au bail d’habitation ?

La motivation de la cour d’appel

La cour d’appel relève tout d’abord que l’article L.423-1 du code de la consommation subordonne la recevabilité de l’action de groupe à l’existence de préjudices individuels nés de manquements commis à l’occasion de la vente de biens ou de la fourniture de services ou de pratiques anticoncurrentielles.

Or, le contrat de fourniture de services est celui qui permet de réaliser une prestation de services, et il comprend comme obligation essentielle une obligation de faire, le débiteur de cette obligation s’engageant à titre principal à effectuer une activité déterminée créatrice d’utilité économique.

En l’espèce, les contrats litigieux sont des contrats de louage de choses au sens de l’article 1709 C.Civ., lequel dispose que « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »

Cette définition s’applique en particulier au louage d’immeuble, l’immeuble en tant que chose, constituant l’objet du contrat.

Dans ce contrat, le titulaire du droit réel sur l’immeuble procure durant un certain temps à son cocontractant la jouissance de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci, en contrepartie du paiement d’un loyer.

Il résulte de cette définition que le bailleur ne s’oblige pas, à titre d’obligation essentielle, à réaliser une prestation, mais à mettre un bien immobilier à la disposition de son cocontractant.

Le bail d’habitation ne comprend donc pas à titre principal de la part du bailleur une obligation de faire au sens de réalisation d’une activité déterminée créatrice d’utilité économique.

La mise à disposition d’un bien immobilier, obligation principale du bailleur dans le bail d’habitation, ne saurait donc être qualifiée de fourniture de services et correspondre, pour le locataire, à la consommation d’un service.

Par ailleurs, l’obligation essentielle du bailleur n’étant pas une prestation de services, le fait que la mise à disposition du bien immobilier s’accompagne de certains services fournis dans le cadre de charges récupérables, est sans influence sur la qualification du contrat, lequel constitue un contrat de louage de choses et non de fourniture d’une prestation.

Evidemment, la cour d’appel mentionne les arrêts rendus le 26 janvier 2017 par la cour de cassation qui a considéré que le droit de la consommation ne s’applique pas aux relations entre bailleur et locataire (arrêts n°16-10.389 – 15-27.688 – 15-25.791) ;

Comprises, soit dans le code civil, soit dans des textes non codifiés, les règles applicables aux baux d’habitation ne sont pas incluses dans le code de la consommation ; celui-ci n’y renvoie pas ; il ne contient pas de dispositions traitant spécialement de droits et obligations en matière de baux d’habitation.

Il en résulte que le droit de la consommation n’inclut pas dans son champ d’application le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989.

Soucieuse d’être exhaustive, la cour d’appel répond au moyen de la demanderesse invoquant les travaux parlementaires, en précisant que ceux-ci ne peuvent, à eux seuls, être utilisés pour donner de la notion de fourniture de services des éléments de définition et un contenu que la loi ne précise pas.

De tout cela, la cour d’appel tire la conclusion que le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 n’entre pas dans le champ d’application de l’action de groupe, et que l’action intentée par la confédération nationale du logement est irrecevable.

Le droit de la consommation est-il toujours exclu des relations entre bailleur et locataire ?

La réponse à cette question est négative.

  • Ainsi, la commission des clauses abusives a émis une recommandation n°2000-01 du 17 février 2000, précisant que les personnes physiques qui prennent à bail leur habitation principale, secondaire ou pour un emplacement de véhicules peuvent être considérés comme des consommateurs, et qu’ainsi la commission était compétente pour examiner les contrats proposés aux locataires et en signaler les clauses abusives.

Cette recommandation prise en application des articles L. 212-1 et suivants du code de la consommation contient une liste des clauses abusives dans les contrats soumis aux seules dispositions du code civil d’une part, et dans les contrats soumis aux dispositions d’une loi d’ordre public d’autre part.

  • Les articles L.121-2 et L.121-3 du code de la consommation, relatifs à la tromperie sur les qualités de la chose louée, semblent applicables aux professionnels de l’immobilier proposant des logements à la location.
  • Le traitement du surendettement codifié aux articles L711-1 et suivants du code de la consommation a évidemment une incidence sur les rapports locatifs.

Il n’est donc peut-être pas absolument exact de dire que le droit de la consommation n’inclut pas dans son champ d’application le bail d’habitation.

La cour de cassation a rendu à ce sujet le 26 janvier 2017 plusieurs arrêts cités par la cour d’appel, mais celle-ci ne mentionne pas l’arrêt faisant l’objet de la diffusion la plus importante (FS-P+B+R+I), sous le n°15-27.580, lequel précise que le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation.

Cet arrêt avait été rendu au sujet des règles de la prescription qui est de 3 ans pour les baux d’habitation et de 2 ans pour le droit de la consommation.

Il était logique de faire prévaloir la règle spécifique au bail d’habitation sur la règle applicable aux relations entre professionnels et consommateurs, puisqu’elles étaient incompatibles.

La loi du 6 juillet 1989 contient une disposition permettant à plusieurs locataires ayant avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune de donner mandat d’agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association représentative ; c’est l’article 24-1 de la loi.

Il n’a pas été question de cet article dans la décision commentée, mais il s’agit d’une disposition propre au statut du bail d’habitation, qui pourrait également justifier la solution adoptée.

Le droit du logement est-il soluble dans le droit de la consommation ?

Sur le plan des textes, L’article L.423-1 du code de la consommation est applicable à l’occasion de la fourniture de services.

La location d’un logement est-elle une fourniture de services ?

Elle l’est dans les cas suivants : location temporaire d’une résidence de vacances, ou location d’une chambre d’hôtel.

En est-il de même pour la location d’un logement à titre de résidence principale ?

Il apparait possible de répondre positivement à cette question, ce qui permettrait de dire que l’action de groupe s’applique aux baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989.

Mais les débats parlementaires révèlent que l’action de groupe « à la française » a été instituée pour permettre de réparer des préjudices individuels identiques subis par un grand nombre de consommateurs qui étaient dépourvus de moyens d’action efficaces.

Or, ce n’est pas le cas dans le domaine du logement puisque les locataires d’habitation ont à leur disposition l’action prévue par l’article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La cour de cassation ayant décidé, par ses arrêts rendus le 26 janvier 2017, ci-dessus évoqués, que le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéissait à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, il est peu probable, si elle est saisie, qu’elle revienne sur cette solution, mais elle pourrait la justifier par l’existence de l’action prévue par l’article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Vincent CANU

Avocat au Barreau de Paris

Spécialiste en droit immobilier