Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Baux d’habitation & Baux professionnels

Publié le 29/03/2018 10:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Baux professionnels, Droit des baux
Le principe d’égalité ne fait pas obstacle à ce que la loi établisse des règles non identiques à l’égard de catégories de personnes se trouvant dans des situations différentes.

Charges locatives – secteur HLM – prescription de l’action en répétition (Cass. 3ème civ. QPC n°16-22445 du 9 février 2017)

Le principe d’égalité ne fait pas obstacle à ce que la loi établisse des règles non identiques à l’égard de catégories de personnes se trouvant dans des situations différentes.

A l’occasion d’une instance en répétition de charges indûment versées, une association de locataires du secteur social pose à la cour de cassation deux questions prioritaires de constitutionnalité portant sur le point suivant :

La prescription de 3 ans des actions en répétition prévue par l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948, applicable au secteur HLM, ne porte-t-elle pas atteinte au principe d’égalité devant la loi, dès lors que dans le secteur libre, la prescription applicable était la prescription trentenaire puis la prescription quinquennale?

La même question est posée au visa de l’article L 442-6 CCH qui déclare applicable au secteur social les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

La cour de cassation décide que les questions posées ne présentent pas un caractère sérieux dès lors que, d’une part, les articles 63 et 68 de la loi du 1er septembre 1948 et L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation n’opèrent aucune discrimination entre les locataires de logements entrant dans leur champ d’application respectif, d’autre part, que le principe d’égalité ne fait pas obstacle à ce que la loi établisse des règles non identiques à l’égard de catégories de personnes se trouvant dans des situations différentes, de sorte que ne constitue pas une atteinte au principe d’égalité devant la loi le fait qu’à des baux soumis à des régimes juridiques différents pour des raisons objectives tenant, notamment, à la date de construction de l’immeuble ou aux conditions d’attribution des logements, ne soient pas appliquées des règles identiques ;

En décidant de ne pas renvoyer ces QPC devant le Conseil Constitutionnel, la cour de cassation a peut-être été soucieuse d’éviter que des associations de locataires du secteur social introduise des procédures en remboursement de charges portant sur des périodes pouvant être très longues.

Au surplus, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2017, instaure une prescription de 3 ans applicable à toutes actions dérivant d’un contrat de bail.

La question ne se posera donc plus à l’avenir.

Loi du 23 décembre 1986 – art.57A – Bail professionnel – application conventionnelle du statut des baux commerciaux (CA Paris – pôle 5 – 3ème ch. – 6 septembre 2017 n°15/12761)

Si avant l’entrée en vigueur de la loi du 4 août 2008, les parties avaient la faculté de soumettre leur convention locative, professionnelle par nature, à d’autres dispositions légales que celles de la loi du 23 décembre 1986, l’article 57A de cette loi d’ordre public demeurait néanmoins applicable, sauf renonciation expresse de l’une ou l’autre des parties.

Cet arrêt est rendu à propos d’un bail conclu en février 2008, c’est-à-dire quelques mois avant la promulgation de la loi du 4 août 2008 qui a ajouté un cas d’extension du statut des baux commerciaux à la liste figurant à l’article L.145-2 : depuis cette date, le statut du bail commercial peut être adopté, par dérogation à l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, si les parties ont conventionnellement adopté ce régime.

Mais auparavant, le locataire professionnel libéral qui bénéficiait d’une application conventionnelle du statut des baux commerciaux, ne pouvait être privé de la faculté offerte par l’article 57A précité de donner congé à tout moment pendant le cours du bail avec un délai de préavis de 6 mois (Cass. 3ème ch. Civ. 26 janvier 2017 n°15-28.165 – JCP E 2017 – 1320 – n°9).

C’est cette jurisprudence qu’applique la cour d’appel de Paris, considérant qu’il ne peut être déduit de la rédaction du bail, la volonté des parties de soumettre le bail au statut des baux commerciaux emportant renonciation expresse et non équivoque au bénéfice de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 dont la protection vient au contraire compléter celle pouvant résulter du statut des baux commerciaux.

Il n’en reste pas moins que c’est librement que les parties avaient choisi de conclure un bail portant extension conventionnelle du statut des baux commerciaux, qui prévoyait expressément pour le preneur, qui était avocat, une faculté de résiliation triennale et non pas une faculté de résiliation à tout moment.

Cependant, la renonciation du locataire aux dispositions de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 doit être non équivoque et postérieure à la naissance du droit, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Loi du 1er septembre 1948 – art. 68 – art. L.442-6 CCH – art. 2224 C.Civ. – charges locatives – action en répétition – prescription (Cass. 3ème civ. 9 novembre 2017 – n°C 16-22.445 – FS–P+B+R+I)

L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges.

Les règles concernant les charges récupérables applicables aux logements sociaux sont fixées par l’article L.442-6 CCH qui renvoie notamment à l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948.

Une association de locataires assigne le bailleur de logements sociaux, une société d’HLM, en restitution de provisions pour charges réglées au titre des années 2007 à 2014, au motif qu’aucune régularisation n’étant intervenue, les provisions doivent être restituées. Le tribunal d’instance accueille la demande, mais la cour d’appel infirme le jugement, d’où le pourvoi formé par l’association.

La cour de cassation rappelle tout d’abord que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

C’est précisément sur ce point que l’arrêt est cassé par la cour de cassation, laquelle rappelle que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par 3 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; et ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

La prescription de 3 ans est fixée par l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 applicable au secteur du logement social en vertu des dispositions de l’article L.442-6 CCH.

Cet arrêt est un arrêt de principe destiné à être largement publié (Bulletin, rapport et site internet)

Loi du 6 juillet 1989 – art. 7c) - Réparations locatives – état des lieux (Cass. 3ème civ. 7 décembre 2017 –n°B 16-11.703  F-D)

La juridiction de proximité ne peut refuser d’indemniser un préjudice dont elle a constaté l’existence.

En l’espèce, le propriétaire d’un logement donné à bail avait assigné le locataire, après restitution des lieux, en paiement de réparations locatives.

La juridiction de proximité avait relevé que l’état des lieux d’entrée mentionnait un parquet en bon état, à l’exception d’une lame abîmée, tandis que l’état des lieux de sortie indiquait qu’il était détérioré en plusieurs endroits et à refaire sur 20m2 ; elle avait retenu que le bailleur ne démontrait pas la nécessité de procéder à un changement complet du parquet.

Le jugement est cassé par la cour de cassation pour violation de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989, la juridiction de proximité ayant refusé l’indemnisation d’un préjudice dont elle avait constaté l’existence.

L’art. 7c dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Les dégradations sont établies par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ; dès lors qu’elles étaient établies, il appartenait au locataire de démontrer que ces dégradations étaient dues à la vétusté ou à la force majeure (Cass. 3ème civ. 23 janv. 2007 – n°05-21.232), ce qu’il n’a pas fait. La cassation était donc inévitable.

Loi du 6 juillet 1989 – art. 15 - Congé reprise pour habiter – délivrance par le précédent propriétaire (Cass. 3ème civ. 7 décembre 2017 –n°K 16-17.231  F-D)

L’acheteur d’un logement occupé peut demander la validation du congé reprise pour habiter délivré par le précédent propriétaire.

En 2004, la propriétaire d’un appartement délivre un congé à ses locataires afin de reprise pour habiter ; ceux-ci se maintiennent dans les lieux ; neuf ans plus tard, le logement est vendu  à une société commerciale qui assigne les locataires en expulsion, sur le fondement du congé délivré en 2004.

Le tribunal déboute la demanderesse, retenant qu’en procédant à la vente des lieux loués, la bailleresse a renoncé de manière non équivoque à reprendre les lieux pour y habiter et que la société qui a acheté le logement était sans droit à agir contre les locataires.

La cour d’appel confirme le jugement pour les mêmes motifs, et ajoute que la société, qui ne compte pas au nombre des personnes pouvant donner congé pour reprise personnelle ou en être bénéficiaire, n’est pas subrogée dans ce droit propre de donner congé pour habiter, délivré neuf années avant la vente du logement.

La cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel en lui reprochant de ne pas avoir recherché si le refus des occupants de quitter les lieux malgré le congé ayant mis fin au bail n’avait pas mis la venderesse dans l’impossibilité de récupérer son bien pour l’habiter d’où il suit que la vente ne constituait pas une renonciation à un droit qu’elle avait toujours manifesté.

Cet arrêt est critiquable pour les deux raisons suivantes :

  • En ne saisissant pas le tribunal pour obtenir la validation du congé, la propriétaire de l’appartement avait évidemment renoncé à venir habiter l’appartement ;
  • En vendant l’appartement neuf ans après avoir délivré le congé, non seulement cette renonciation était établie, mais encore, elle s’empêchait de venir habiter le logement. Or, le bénéficiaire de la reprise doit venir habiter dans les lieux (cass. 3ème civ. 12 fév. 1985 – Administrer janv. 1986 p41).

Il s’agit cependant d’un arrêt d’espèce qui ne fait l’objet que d’une diffusion.

C.Civ. art.1144 - Logement social – Travaux  (Cass. 3ème civ. 21 décembre 2017 –n°Q 15-24.430  F-P+B+I)

La locataire disposant d’une autorisation judiciaire d’effectuer des travaux dans son logement doit être condamnée à les réaliser sous astreinte.

Cette affaire était inhabituelle puisque la locataire d’un logement appartenant à un bailleur social avait été autorisée à effectuer des travaux de mise en conformité des lieux et d’installation d’un système de chauffage individuel aux frais du bailleur,  par arrêt rendu par la cour d’appel en 2005.

Après avoir fait l’avance des sommes nécessaires fixées par expertise, le bailleur a assigné la locataire en exécution des travaux, et la cour d’appel a fait droit à cette demande.

La locataire a formé un pourvoi à l’encontre de cet arrêt, pourvoi rejeté par la cour de cassation, au visa de l’article 1144 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, lequel prévoyait que : « Le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution. »

C’est donc sur la base de ce texte que le bailleur ayant effectué l’avance des frais de remise en état du logement, peut demander la condamnation du preneur à exécuter les travaux ainsi financés.

Ayant ainsi relevé que la locataire disposait de l’autorisation requise depuis 2005, et des sommes nécessaires depuis 2007, et souverainement retenu qu’elle ne justifiait d’aucun empêchement légitime à l’exécution des travaux, la cour d’appel a pu en déduire qu’elle devait être condamnée à les réaliser sous astreinte.

Il est étonnant que pour un tel arrêt d’espèce, la cour de cassation lui donne une aussi large diffusion puisqu’il sera publié au bulletin, et sur son site internet.

Loi du 6 juillet 1989 – art.40-1 – logement HLM – congé (Cass. 3ème civ. 21 décembre 2017 –n°E 16-26.173  FS-P+B+I)

L’article 40-1 de la loi du 6 juillet 1989 exclut l’application de l’article 15 relatif au congé si le logement appartient à un organisme HLM et ne fait pas l’objet d’une convention conclue en application de l’article L.351-2 CCH.

Une société d’HLM avait délivré à ses locataires un congé  pour vendre visant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, puis elle avait demandé au tribunal la validation du congé, qu’elle avait obtenue, mais la cour d’appel avait infirmé le jugement, d’où le pourvoi en cassation formé par la société d’HLM.

Sans surprise, le pourvoi est rejeté, la cour de cassation approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que l’article 40-1 de la loi du 6 juillet 1989 exclut l’application de l’article 15 de la même loi si le logement appartient à un organisme HLM et ne fait pas l’objet d’une convention conclue en application de l’article L.351-2 CCH, et relevé que le logement litigieux répondait à cette double condition. Dès lors, le congé n’était pas valable.

L’article 40-1 de la loi du 6 juillet 1989 a pour objet de rendre partiellement applicable la loi du 6 juillet 1989 à des logements HLM ;

Mais l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au congé n’est pas applicable si le logement appartient à un organisme HLM et s’il ne fait pas l’objet d’une convention d’aide personnalisée au logement.

C.Civ. art.1714 – 1715 – 1716 – Bail verbal – existence – preuve (Cass. 3ème civ. 1er février 2018 –n°B 16-27.228 F-D)

L’existence d’un bail verbal n’est démontrée ni par des versements mensuels de 100€, intervenus deux ans après le début de l’occupation des lieux, ni par le paiement de la taxe d’habitation, ni par celui de la taxe foncière.

L’article 1714 C.Civ. dispose que l’on peut louer, ou par écrit ou verbalement ; l’article 1715 établit un régime dérogatoire au droit commun pour faire la preuve du bail verbal, si celui-ci n’a encore reçu aucune exécution, et l’article 1716 vise l’hypothèse d’une contestation sur le prix.

Mais cet arrêt ne vise aucun de ces trois articles car il est de jurisprudence constante que pour établir l’existence d’un bail verbal, les juges peuvent se fonder sur les témoignages et présomptions qu’ils apprécient souverainement (Cass. 3ème civ. 22 janvier 1970 – Bull. civ. III – n°50).

En l’espèce, Mme P était occupante, depuis le début de l’année 2010, d’une maison d’habitation appartenant à son grand-père, puis, après le décès de celui-ci, en 2012, à son père, qui lui a demandé de restituer les lieux.

Elle a alors assigné en reconnaissance d’un bail verbal, demande qui n’est pas accueillie par la cour d’appel.

Le pourvoi est rejeté par la cour de cassation qui approuve la cour d’appel d’avoir souverainement retenu, que ni les versements mensuels de 100€ à compter de décembre 2011, soit deux ans après le début de l’occupation des lieux, ni le paiement de la taxe d’habitation, ni celui de la taxe foncière à compter de fin 2012 ne suffisaient à établir le paiement d’un loyer en contrepartie de cette occupation.

Un bail étant la mise à disposition d’un local moyennant le paiement d’un loyer, l’occupante devait établir ce paiement ; or, elle ne l’établissait que deux après le début de l’occupation. Dès lors, on ne pouvait qualifier la convention de bail : il s’agissait vraisemblablement d’un commodat.

Vincent CANU

Avocat au Barreau de Paris – spécialiste en droit immobilier