Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Le projet de loi ELAN et le droit du logement

Publié le 18/04/2018 10:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
« Cet ambitieux projet de loi comporte de très nombreuses dispositions (65 articles – 131 pages), touchant non seulement au droit du logement privé mais également au droit du logement social, au droit de la construction, au droit de l’urbanisme, au droit fiscal »

Le projet de loi affiche 3 objectifs :

  • Construire mieux et moins cher
  • Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
  • Améliorer le cadre de vie.

Les mesures relatives au droit du logement sont contenues dans les 2 derniers objectifs ;

En voici les principales :

  • Création d’un bail mobilité, plus souple, de 1 à 10 mois, pour faciliter la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes
  • Meilleure coordination des procédures de prévention des expulsions locatives avec celle de surendettement
  • Amélioration des informations relatives au commandement de payer en cas d’impayé de loyer ou de charges
  • Suppression de la mention manuscrite dans l’acte de cautionnement
  • Instauration d’un encadrement des loyers expérimental, sur la base du volontariat
  • Règles de décence en cas de colocation à baux multiples
  • Création d’un bail numérique

Le bail mobilité (art.34)

L’étude d’impact définit ainsi ce nouveau bail :

Le bail mobilité est envisagé comme un bail sui generis, dérogatoire aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, y compris son article 2 relatif à la notion de résidence principale. Afin de satisfaire aux besoins temporaires de logement, le bail ne porte que sur des logements meublés et pourra être conclu pour une durée minimale d’un mois et maximale d’un an. Pour éviter le risque de contournement des contrats de location meublée classiques et la précarisation des bénéficiaires, les relations des parties seront régies, au terme du bail, non pas par un bail mobilité mais par un contrat de location meublée de droit commun. Afin que les dépenses liées au logement ne soient pas un frein, notamment à la mobilité des personnes, aucun dépôt de garantie ne sera exigé. En cas de colocation, il ne sera pas demandé  de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions. Enfin, l’équilibre des relations locatives est préservé en garantissant au bailleur le maintien du dispositif de cautionnement déjà existant pour les autres contrats de location régis par la loi du 6 juillet 1989 précitée et en prévoyant la possibilité pour le locataire de donner congé selon des conditions identiques à celles prévues au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989.

C’est ainsi qu’est créé dans la loi du 6 juillet 1989 un titre 1ter comportant 7 articles numérotés de 25-12 à 25-18.

Une meilleure coordination des procédures de prévention des expulsions locatives avec celle de surendettement (art.40 à 42)

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié et complété pour permettre au juge d’autoriser le locataire surendetté ayant repris le paiement du loyer et des charges à se maintenir dans son logement.

Quatre cas possibles sont envisagés par le nouveau texte:

1.En cas de plan d’apurement: Si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, la suspension des effets de la résiliation ou de la clause résolutoire est conditionnée par le juge au respect du plan d’apurement, pour la durée impartie par la commission de surendettement au remboursement de la seule dette locative (et non de l’ensemble des créances). Un défaut de paiement (dette ou loyer) entraîne la reprise immédiate de l’expulsion.

2.En cas d’effacement total de la dette du fait d’une procédure de rétablissement personnel: Si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, l’effacement est entériné par le juge qui constate la résiliation du bail ou l’acquisition de la clause résolutoire. Il  suspend les effets et conditionne le maintien du bail au respect du paiement régulier du loyer sur une période probatoire d’une durée de deux ans. Un défaut de paiement entraîne la reprise immédiate de l’expulsion.

3. En cas d’effacement partiel: Si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience,  l’effacement partiel est entériné par le juge qui constate la résiliation du bail ou l’acquisition de la clause résolutoire. Il suspend les effets et conditionne le maintien du bail au respect du plan d’apurement défini par la commission de surendettement sur la partie non-effacée de la dette locative. Un défaut de paiement entraîne la reprise immédiate de l’expulsion.

4.En cas de moratoire: Si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, les effets de la clause résolutoire sont suspendus par le juge pour la durée du moratoire jusqu’à la réévaluation de la situation par la commission de surendettement et la mise en place d’un plan d’apurement ou d’un effacement de la dette dont les modalités respectives d’articulation avec la procédure judiciaire s’appliquent alors. Pendant la durée du moratoire, la suspension de la résiliation du bail est conditionnée au paiement régulier du loyer et des charges. La suspension est conditionnée à la re-saisine de la commission de surendettement dans le délai réglementaire de trois mois après la fin de la période de suspension. Faute de quoi, le bailleur peut alors faire immédiatement exécuter la décision de justice et procéder à l’expulsion.

Amélioration des informations relatives au commandement de payer en cas d’impayé de loyer ou de charges  (art.41)

D’après l’étude d’impact, le dispositif retenu par le Gouvernement consiste à compléter l’alinéa 2 de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour ajouter au contenu obligatoire du commandement de payer, le montant mensuel du loyer et des charges ainsi que le décompte de la dette.

Finalement, le projet de loi renvoie à un décret.

A dire vrai, cette modification n’a pas d’intérêt puisqu’en pratique, tous les commandements de payer mentionnent le montant du loyer et des charges.

Suppression de la mention manuscrite dans l’acte de cautionnement (art.47)

En supprimant le formalisme de la mention manuscrite, la mesure tend à simplifier les démarches administratives pour la caution et le bailleur, et, à faciliter l’accès au logement du candidat locataire.

Par ailleurs, en maintenant les mentions explicites relatives à l’étendue de l’engagement de la caution et sa signature, la mesure concourt à la bonne information de celui qui s’engage.

La protection des personnes qui se portent caution est ainsi garantie.

C’est ainsi que la première phrase du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est remplacée par les dispositions suivantes : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’alinéa précédent. »

Instauration d’un encadrement des loyers expérimental, sur la base du volontariat (art.48 et 49)

La modification proposée permettra tout d’abord de faire évoluer les modalités d’agrément des observatoires locaux des loyers pour la partie concernant le niveau auquel la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires doit être réalisée.

Ensuite, le dispositif proposé sécurise la possibilité d’expérimenter, à l’initiative des collectivités territoriales qui le souhaitent, le dispositif d'encadrement du niveau des loyers dans les zones  de la taxe sur les logements vacants sur des secteurs à l'intérieur de ces zones.

Un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat pourra demander à expérimenter, sur tout ou partie de son territoire couvert par un OLL agréé,  le dispositif d'encadrement du niveau des loyers lorsque les critères ci- après indiquant une forte tension sur le marché locatif sont réunis :

  • un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
  • un niveau de loyer médian élevé ;
  • un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
  • des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements  inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.

Il sera obligatoire de créer ces observatoires locaux des loyers (OLL) agréés par l’État dans les zones dites tendues, à savoir les zones d’assujettissement à la taxe sur les locaux vacants (TLV), sans que ce développement n’emporte nécessairement encadrement des loyers.

La mesure envisagée vise à abroger le dispositif d'encadrement du niveau des loyers instauré par la loi ALUR et remplacer le dispositif par un dispositif expérimental, à l'initiative des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, sur tout ou partie de leur territoire lorsque des critères indiquant une forte tension locative sont remplis. Le dispositif proposé consiste à remplacer l'obligation de mettre en place le dispositif d'encadrement du niveau des loyers dans les zones  de la taxe sur les logements vacants par une possibilité d'expérimenter ce dispositif à l'intérieur de ces zones.

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 est pratiquement abrogé, et la fixation des loyers des logements mis en location est libre.

C’est la fin de l’une des mesures phares instaurée par la loi ALUR.

Mais le projet de loi instaure la possibilité, pour le représentant de l’Etat, de prononcer une amende administrative, en cas de non-respect de l’encadrement par le bailleur.

Cette possibilité est instaurée dans l’hypothèse d’une application volontaire de l’encadrement des loyers par la commune.

En effet, le dispositif relatif à l’encadrement des loyers, tel que prévu par la loi du 6 juillet 1989 précitée, ne prévoit pas de dispositif particulier de sanction autre que le droit de commun.

Dès lors, le dispositif ne comporte pas de dispositions coercitives spécifiques de nature à contraindre un bailleur à l’appliquer.

Par conséquent, les mesures envisagées, qui nécessitent la modification de la loi du 6 juillet 1989 précitée en ajoutant un C au II de l’article 17, prévoient la possibilité, pour le représentant de l’État, de prononcer une amende administrative lorsque le juge a diminué le loyer et condamné le bailleur à reverser le trop perçu.

Règles de décence en cas de colocation à baux multiples (art.50)

Afin de favoriser la colocation à baux multiples, la mesure a pour objet de supprimer les incohérences en matière de règles de surfaces.

La mesure prévoit, ainsi, que ce sont la surface et le volume habitable minimal prévus dans les critères de décence des locaux d’habitation qui prévalent dans ces baux spécifiques comme dans l’ensemble des baux locatifs.

Par ailleurs, cette mesure prévoit que les caractéristiques de la décence s’apprécient par la prise en compte de l’ensemble du logement et non de la seule partie du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive.

Il n’est donc plus nécessaire d’avoir recours à un décret en Conseil d’État.

Ainsi, le II de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est complété par les dispositions suivantes : « Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent respectivement être au moins égaux à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6, il est tenu compte de l’ensemble des éléments et pièces du logement. » ;

Création d’un bail numérique (art.61)

Les objectifs poursuivis par l’article sont d’améliorer la fiabilité des services en ligne et de renforcer la sécurité juridique des relations contractuelles entre les bailleurs et les locataires d’une part, et d’améliorer la collecte de données relatives aux contrats de locations du parc locatif privé notamment en créant une obligation de déclaration pour certains d’entre eux d’autre part.

Afin de renforcer la sécurité juridique des contrats de location régis par la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée, il est envisagé de favoriser leur établissement par la voie numérique aux moyens d’outils qui auront été agréés.

Procéder par la voie numérique permettra également d’améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc locatif privé.

Seule la transmission de ces données pour les territoires couverts par des observatoires locaux des loyers est en effet aujourd’hui réglementée (27 observatoires locaux des loyers couvrant aujourd’hui environ la moitié du parc locatif seulement).

Ainsi, après expérimentation auprès des grandes agences immobilières, l’ordonnance prise dans le cadre de l’habilitation permettra de définir les modalités de l’agrément ainsi que les obligations et modalités de transmission de données relatives au marché locatif privé.

Cet ambitieux projet de loi comporte de très nombreuses dispositions (65 articles – 131 pages), touchant non seulement au droit du logement privé mais également au droit du logement social, au droit de la construction, au droit de l’urbanisme, au droit fiscal.

La crainte que l’on peut avoir est qu’à l’instar des autres lois sur le logement qui se sont succédé dans les vingt dernières années, le travail parlementaire conduise à en faire un monstre difforme de 150 articles et 200 pages, qui serait source d’une complexité accrue, à l’heure où l’on rêve de simplification.

Vincent CANU

Avocat au Barreau de Paris

Spécialiste en droit immobilier