Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Article 14-2 de la loi du 6 juillet 1989

Publié le 09/05/2018 16:22 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Sous une réserve, cet article est conforme à la Constitution.
L’art.14-2 de la loi du 6 juillet 1989 a été introduit dans cette loi par l’art. 137 de la loi n°2016-41 du 26 janvier 2016 de modernisation de notre système de santé.

Cet article permet aux trois plus grands gestionnaires d’hôpitaux publics de France (Assistance publique-Hopitaux de Paris, hospices civils de Lyon et Assistance publique-Hopitaux de Marseille) de reprendre des logements leur appartenant loués à des tiers en vue de les attribuer à des membres de leur personnel, cette reprise intervenant non pas à la fin du bail mais pendant son cours, moyennant un délai de préavis de six mois. De surcroit, ce droit nouveau s’applique aux baux en cours, en vertu du paragraphe II de l’art.137 de la loi du 26 janvier 2016, le délai de préavis étant porté dans ce cas à huit mois.

Si le logement n’est pas affecté à l’agent bénéficiaire de la reprise, l’ancien occupant peut se voir accorder un nouveau bail ; enfin, le dispositif ne s’applique pas aux locataires dont les ressources sont inférieures à un plafond.

A l’occasion d’une procédure, la cour de cassation a renvoyé au Conseil Constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité soutenant qu’en octroyant à trois bailleurs dénommés le droit de résilier des baux pendant leur cours, la loi nouvelle instituait, au détriment des locataires de ces trois bailleurs, une différence de traitement injustifiée par rapport aux autres locataires, notamment ceux d’autres établissements publics, ainsi qu’une différence de traitement injustifiée selon le mode de gestion retenu pour les biens immobiliers de ces établissements.

Il en résulterait une méconnaissance du principe d’égalité devant la loi.

Par ailleurs, en ouvrant ce droit aux baux en cours, la loi porterait une atteinte injustifiée au droit au maintien des conventions conclues.

Par sa décision du 6 avril 2018, le Conseil Constitutionnel relève que les dispositions contestées visent à permettre d’attribuer un logement aux agents des trois établissements publics de santé concernés à proximité du lieu d’exercice de leurs fonctions. En adoptant ces dispositions, le législateur a entendu permettre à ces établissements qui sont situés dans des zones où le marché du logement est particulièrement tendu, de loger leurs agents à proximité de leurs différents sites pour assurer la continuité du service public. Pour le Conseil Constitutionnel, le législateur a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général.

Toutefois, le Conseil Constitutionnel émet une réserve en considérant que la loi n’a pas exclu que le pouvoir de résiliation du bailleur puisse être exercé par les bailleurs à l’égard de leurs propres agents, ni défini les critères suivant lesquels il pourrait dans ce cas, s’exercer.

Ainsi ces dispositions ne sauraient, sans méconnaître le principe d’égalité devant la loi, être appliquées aux agents en activité employés par les établissements bailleurs.

Sous cette réserve, pour le Conseil Constitutionnel, l’art. 14-2 de la loi du 6 juillet 1989 est conforme à la Constitution.

Quant à l’application de la loi aux baux en cours instituée par l’art. 137 paragraphe II de la loi du 26 janvier 2016, le législateur a poursuivi un motif d’intérêt général en augmentant significativement le nombre de logements susceptibles d’être repris, compte tenu du nombre important et de la durée des baux en cours conclus avec des personnes sans lien avec les établissements publics de santé.

Par ailleurs, le délai de préavis est dans ce cas de huit mois ; si le logement n’a pas été attribué au bénéficiaire de la reprise, l’ancien locataire peut obtenir un nouveau bail, et le dispositif ne s’applique pas aux locataires dont les ressources sont modestes.

Ainsi, l’article 137 paragraphe II de la loi du 26 janvier 2016 est conforme à la Constitution.

Commentaire

Cette décision nous parait critiquable car la faculté de résiliation octroyée au bailleur par la loi est contraire aux principes généraux qui gouvernent le droit des baux, lesquels prévoient que le bailleur ne peut résilier le bail pendant son cours :

  • Le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail (art. 1719 – 3° C. Civ.)
  • Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements (art. 1741 C.Civ.)
  • Le bailleur ne peut résoudre la location, encore qu’il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée, s’il n’y a eu convention contraire (art.1761 C.Civ.)

Ces trois articles consacrent le principe selon lequel, hors les cas de faute d’une des parties ou de perte de la chose louée, le bail ne peut être résilié pendant son cours.

En portant atteinte à ce principe au bénéfice de certains bailleurs dénommés, le législateur a ouvert une brèche qu’il pourra être tenté d’élargir au profit d’autres catégories de bailleurs, qui pourront invoquer des arguments aussi pertinents que ceux invoqués par des hôpitaux publics.

Conseil Constitutionnel – décision n°2018-697 QPC – 6 avril 2018



Vincent CANU

Avocat au Barreau de Paris

Spécialiste en droit immobilier