Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Bail – annulation – prescription

Publié le 05/07/2018 13:59 - Catégorie(s) : Droit des baux, Baux d'habitation
La prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail.

L’arrêt commenté a été rendu sur renvoi après cassation, et il casse à nouveau l’arrêt rendu par la cour d’appel !

Il s’agissait d’une procédure opposant la caisse de retraite des notaires, prise en sa qualité de bailleur, à une SCP de notaires, prise en sa qualité de locataire.

Les locaux donnés à bail étaient des locaux à usage d’habitation, et la bailleresse avait délivré un congé à sa locataire afin de mettre fin au bail. Pour s’opposer à ce congé, la société locataire avait assigné la bailleresse en nullité du bail pour violation des dispositions de l’article L.631-7 CCH.

La cour d’appel avait annulé le bail et condamné la locataire à payer une indemnité d’occupation pour la seule période comprise entre le 1er avril 2005 et le 31 décembre 2008, date de la libération des lieux, retenant que la prescription quinquennale de l’article 2277 ancien C.Civ. s’applique à l’indemnité d’occupation, s’agissant, même si elle est fixée globalement par la suite, d’une dette périodique calculée sur la base d’un montant mensuel ou trimestriel multiplié par le nombre de mois ou de trimestres d’occupation, et que la bailleresse avait formé sa demande en paiement pour la première fois dans son assignation du 31 mars 2010.

L’arrêt est cassé, la cour de cassation relevant que la prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne pouvait courir avant le prononcé de la nullité du bail, et ce par application de l’art.1304 C.Civ., dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et de l’art.2277 C.Civ., dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 juin 2008.

Par ailleurs, pour la cour de cassation, les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu, mais seulement des règles de la nullité.

La responsabilité du notaire rédacteur du bail avait également été retenue par la cour d’appel. Sur ce point, elle est également sanctionnée par la cour de cassation qui relève, au visa de l’art. 1382, devenu 1240 C.Civ., que les restitutions dues à la suite de l’annulation d’un bail ne constituent pas, par elles-mêmes un préjudice indemnisable, le notaire ne pouvant être tenu de garantir la restitution des loyers qu’en cas d’insolvabilité de la bailleresse.



Cass. 3ème civ. R. 17-13.422 – 14 juin 2018 - FS-P+B+I