Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

CCH Art. L.442-6 - Action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur

Publié le 28/09/2018 10:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Le point de départ du délai de prescription triennale de l’action en répétition intentée par le locataire est le jour de la régularisation des charges.

Les dispositions de l’article 68 de la loi du 1 septembre 1948 sont applicables aux habitations à loyer modéré, en vertu de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation ;

L’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 établit une prescription de trois ans applicable aux actions en répétition.

L’article 2224 C.Civ. dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Des locataires avaient, en 2016,  intenté une action en remboursement d’un trop-perçu de charges locatives portant sur l’année 2011 ; le bailleur avait invoqué la prescription de l’action, et le tribunal avait rejeté ce moyen, considérant que le point de départ du délai de prescription de l'action en répétition de l'indu est la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé. Or, en l'espèce, pour l'année 2011, le relevé individuel de régularisation de charges avait été adressé aux locataires le 25 septembre 2012, avec comme date d'exigibilité le 12 novembre 2012. Le bailleur, qui invoquait la prescription de l'action, ne précisait pas la date à laquelle le paiement de cette régularisation avait été fait. Pour cette raison, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action pour les charges de l'année 2011 fut rejetée par le tribunal;

Le bailleur a formé un pourvoi en cassation, et la cour de cassation casse le jugement.

Elle rappelle d’abord qu'il résulte de la combinaison de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article 2224 C.Civ. que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;

Or ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision ;

Cette solution parait logique, puisque c’est la régularisation des charges qui permet au locataire d’être informé des faits lui permettant d’exercer l’action en répétition.

La cour de cassation casse également le jugement sur un autre point qui concerne la récupération de certaines charges, au visa de l’article 2, c, du décret du 26 août 1987, dans sa rédaction issue du décret du 19 décembre 2008 ;

Pour accueillir la demande en remboursement des sommes versées par les locataires au titre du salaire des gardiens, le jugement retient que, pour que leurs salaires soient récupérables sur les locataires, les deux tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets doivent être effectuées de manière cumulative et à l’exclusion de tout partage permanent de leurs activités avec un tiers, et qu’en l’espèce, pour l’entretien des parties communes intérieures, le bailleur fait appel à un prestataire extérieur ;

La cour de cassation considère qu’en statuant ainsi, alors que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40 % de leur montant lorsqu’il assure seul l’élimination des déchets ou l’entretien des parties communes, le tribunal, qui n’a pas recherché si le gardien ou concierge n’avait pas effectué seul une de ces deux tâches, a violé le texte susvisé ;

CCH Art. L.442-6 - Action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur – Cass. 3ème civ. 8 mars 2018 n° D 17-11.985 – FS-P+B+I