Les locataires d’une maison d’habitation cessent de payer leurs loyers, le logement présentant des désordres affectant l’installation électrique et des problèmes d’humidité et d’infiltrations.
Le bailleur leur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, et demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause et de prononcer l’expulsion des locataires ; il obtient satisfaction, et les locataires interjettent appel, sans succès, le jugement étant confirmé.
Le pourvoi formé par les locataires est rejeté au motif qu’ils ne démontrent pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux dans lesquels ils s’étaient maintenus, de sorte qu’ils ne pouvaient se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers.
En effet, les désordres affectant la chose louée et le manque d’entretien du bailleur n’autorisent pas pour autant le locataire à suspendre le paiement des loyers.
Ce n’est que si le défaut d’entretien est tel qu’il rend l’usage de la chose impossible, que le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution (Cass. 3ème civ. 18 mars 1992 – L. et C. 1992 n°290).
Ce n’était pas le cas en l’espèce, les locataires s’étant d’ailleurs maintenus dans les lieux trois ans après la date de résiliation du bail.
C.Civ. Art. 1719 et 1728– paiement des loyers – exception d’inexécution Cass. 3ème civ. 28 juin 2018 n° W 16-27.246 – F-D
