Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

C.Civ. Art. 2224 - Loi du 6 juillet 1989 art. 23 -charges locatives – prescription

Publié le 24/10/2018 10:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2224 C.Civ. que si la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience devant le juge, leur paiement ne peut être obtenu que dans les limites de la prescription.

Le locataire d’un logement assigne le bailleur en répétition de loyers indus et de provisions sur charges non régularisées. A titre reconventionnel, le bailleur demande le paiement des charges locatives afférentes aux années 2009 à 2015.

La cour d’appel accueille la demande reconventionnelle du bailleur au motif que seule l’action en paiement de charges ou en répétition de charges indûment réglées est enfermée dans le délai de la prescription et non le délai imparti au bailleur pour présenter les justificatifs des charges dont il réclame le paiement et qu’aucune forclusion n’atteint le bailleur du seul fait qu’il n’a pas communiqué le décompte un mois avant la régularisation.

L’arrêt est cassé par la cour de cassation car l’action en paiement de charges locatives accessoires au loyer se prescrit pas 5 ans, de sorte qu’en retenant qu’aucune prescription n’était opposable au bailleur qui avait formé une demande en paiement de charges locatives en mars 2015 pour les années 2009 à 2015, la cour d’appel a violé l’article 2224 C.Civ.

Depuis la loi ALUR, la prescription de toutes actions dérivant d’un bail, y compris donc l’action en répétition (ou en remboursement) de loyers ou de charges est fixée à 3 ans (art.7-1 de la loi du 6 juillet 1989)

C.Civ. Art. 2224  – loi du 6 juillet 1989 art. 23 -charges locatives – prescription - Cass. 3ème civ. 28 juin 2018 n° F 17-18.473 – F-D