Accords Collectifs - Congé pour vendre

Le 20 avril 2001, une société de marchand de biens a acquis un immeuble situé à Paris ; le 4 septembre 2001, elle a signifié à la locataire d’un local à usage d’habitation dans l’immeuble, une offre de vente lui ouvrant droit de préemption ; le 28 septembre 2001, elle lui a notifié un congé pour vendre ;

Un arrêt irrévocable du 29 janvier 2009 a annulé ces deux actes, puis un jugement du 15 décembre 2010 a placé la société en liquidation judiciaire ; par acte du 30 septembre 2013, le liquidateur judiciaire a signifié à la locataire un congé pour vendre, puis l’a assignée en validité du congé et en expulsion ;

La cour d’appel a constaté qu’il avait été définitivement jugé que l’Accord collectif du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999, était applicable à la mise en vente par lots de l’intégralité de l’immeuble ; elle a relevé que le congé pour vendre délivré le 30 septembre 2013 s’inscrivait dans la même opération de vente  et retenu exactement que les accords collectifs n’imposent pas que l’opération globale de vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble s’exécute dans une certaine durée et que le placement de la société de marchand de biens en liquidation judiciaire ne dispensait pas le mandataire liquidateur, qui n’agissait pas en son nom personnel, de respecter, en cas de délivrance d’un congé pour vendre, les obligations du bailleur imposées par l’Accord collectif du 9 juin 1998, dont l’application n’est pas conditionnée à la situation in bonis du bailleur ;

C’est ainsi que la cour de cassation rejette le pourvoi formé par le mandataire liquidateur, la cour d’appel ayant déduit à bon droit des éléments ci-dessus rappelés que le congé pour vendre délivré en méconnaissance des dispositions de l‘Accord collectif, était nul ;

Cet arrêt était prévisible au vu de la jurisprudence de la cour de cassation qui a déjà jugé sous l’empire de l’accord collectif du 16 mars 2005, qu’il n’y avait pas lieu de se déterminer exclusivement sur le temps écoulé entre la dernière vente et le congé délivré au locataire (Cass. 3^ème civ. 18 janvier 2012 – RL 2012 p108 note Vincent CANU) ; autrement dit, dès lors qu’il s’agit de la même opération étalée dans le temps, l’accord collectif doit être respecté.

Cass. 3^ème civ. 13 septembre 2018 – n° M 17-20.180 – FS-P+B+I