Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

La loi ELAN et le bail d’habitation

Publié le 24/01/2019 11:10 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
«La loi ELAN ne bouleverse pas les rapports locatifs : elle corrige plutôt les excès de la loi ALUR, notamment en ce qui concerne la fixation autoritaire du loyer.»

L’exposé des motifs de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ELAN exposait les idées suivantes :

Notre politique du logement doit conduire à davantage d’équilibre territorial et de justice sociale en faveur des plus fragiles, être un moteur durable de l’économie locale comme nationale et un vecteur d’innovation. Les Français ont besoin de logements qui soient en phase avec leurs modes de vie contemporains : plus connectés, plus écologiques, plus modulables et mieux adaptés à la diversité de leurs parcours. Ils ont également besoin de pouvoir y accéder ou en changer plus facilement.

L’action du Gouvernement doit répondre à ces enjeux. D’une part, il faut faciliter l’activité dans la construction et la rénovation du parc bâti, redonner la nécessaire confiance aux acteurs et accompagner une société en mouvement. D’autre part, il convient de lutter contre les fractures territoriales, adapter les solutions de logement pour les plus démunis et fluidifier les parcours résidentiels des plus fragiles. Autrement dit, à la fois libérer et protéger !

Ainsi, le projet de loi affichait les trois objectifs suivants :

– construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d’offre ;

– répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles ;

– améliorer le cadre de vie.

Plus précisément, ces objectifs se déclinent de la façon suivante :

  • 1° Construire plus, mieux et moins cher
  • 2° Accompagner l’évolution du secteur du logement social
  • 3° Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
  • 4° Améliorer le cadre de vie

On retrouve peu ou prou ces objectifs dans toutes les lois sur le logement qui se sont succédé depuis 30 ans, ainsi

  • La loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat
  • La loi du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain, dite loi SRU
  • La loi du 17 janvier 2002 dite de modernisation sociale,
  • La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement dite loi ENL
  • enfin la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR.

Pour ne citer que les plus importantes.

Le projet de loi comportait 65 articles ; la loi votée en comporte 234 ! C’est le fruit du travail parlementaire et des amendements qui sont ajoutés les uns aux autres au fil de la discussion. Le même phénomène a pu être observé pour toutes les lois ci-dessus citées.

Le Conseil Constitutionnel a été saisi par plus de 60 députés, et par une décision n° 2018-772 DC du 15 novembre 2018, il a écarté les critiques formulées contre deux séries de mesures relatives aux règles de construction dans les zones littorales et aux normes d'accessibilité en faveur des personnes handicapées dans la construction des bâtiments d'habitation collectifs, mais il a censuré 19 articles de la loi déférée qui avaient été introduits par amendement en première lecture sans présenter de lien, même indirect, avec le projet de loi initial : autrement dit de « cavaliers ». un vingtième article a été censuré car contraire au principe de la séparation des pouvoirs.

La loi a été publiée au journal officiel du 24 novembre 2018 :

C’est la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

Elle comporte des dispositions relatives au droit de l’urbanisme, au droit de l’environnement, au droit de la construction, et au droit du logement, notamment.

La présente étude ne porte que sur le droit du logement à l’exception du logement social et elle comporte deux parties :

  • Les nouveaux instruments de mixité sociale
  • Les rapports bailleurs-locataires

1/ les nouveaux instruments de mixité sociale

Ils sont au nombre de deux : le bail mobilité et le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire.

A/ le bail mobilité (article 107 de la loi ELAN)

Il est ainsi défini : Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle (art.25-12).

Il fait l’objet de l’art. 107 de la loi nouvelle qui définit ses caractéristiques dans un nouveau titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989, comprenant les nouveaux articles 25-12 à 25-18.

  • Dispositions générales (art.25-12 de la loi du 6 juillet 1989)

Le bail mobilité est régi par des dispositions qui sont d'ordre public. Sauf disposition contraire, les dispositions du titre Ier bis relatives au bail meublé résidence principale ne sont pas applicables ;

Lui sont en revanche applicables Les articles 1er (interdiction de la discrimination), 3-2 (état des lieux), 3-3 (dossier de diagnostic technique) 4 (clauses réputées non écrites), 5 (honoraires et transmission des données), 6 (obligations du bailleur), 7 (obligations du locataire),7-1 (délai de prescription) et 8 (sous-location), les I à IV de l'article 8-1 (colocation sauf dispositions relatives aux charges et à la solidarité) et les articles 18 (blocage annuel des loyers), 21 (transmission de la quittance), 22-1 (cautionnement), 22-2 (pièces justificatives exigibles du locataire), 25-4 (équipement du logement) et 25-5 (inventaire).

La commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour l'examen des litiges relatifs au bail mobilité.

L’article L631-7 CCH est modifié pour intégrer les locaux loués en vertu d’un bail mobilité :

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, ce bail ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.

  • Caractéristiques du bail (art. 25-13 de la loi du 6 juillet 1989)

I- Le contrat de location est établi par écrit et précise :

« 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

« 2° Le nom du locataire ;

« 3 La date de prise d'effet ;

« 4° La durée du contrat de location conformément à l'article 25-14 ;

« 5° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

« 6° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

« 7° Le montant du loyer et ses modalités de paiement ;

« 8° Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l'article 25-12 ;

« 9° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

« 10° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;

« 11° Une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie.

« Le contrat comporte en outre une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du présent titre. A défaut de cette mention ou de l'une des informations prévues aux 4° ou 8° du I du présent article, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis (relatif au logement meublé résidence principale)

« Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

« Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

« II.- Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite.

Il n’y a donc pas de bail-type comme pour les baux consentis à titre de résidence principale.

  • Durée du bail (art.25-14 de la loi du 6 juillet 1989)

Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible.

« La durée du contrat de location peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois.

« Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre Ier bis, relatif au bail meublé consenti à titre de résidence principale.

  • Fin du bail (art.25-15 de la loi du 6 juillet 1989)

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d'un mois.

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

« Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

« A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

  • Modalités financières (art.25-16 à 18 de la loi du 6 juillet 1989)

Art.25-16 - Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail.

Art. 25-17.-Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.

Art. 25-18.-Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait.

B/ le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire (article 117 de la loi ELAN)

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est un contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s'engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste.

Il est régi par les dispositions du code civil.

Par dérogation à l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la personne de soixante ans et plus est locataire de son logement, elle informe préalablement le bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans dans le cadre d'un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, sans que le bailleur puisse s'y opposer.

La durée du contrat et la contrepartie financière sont librement convenues entre les parties.

Lorsque l'un des cocontractants décide de mettre fin au contrat, le délai de préavis applicable est d'un mois.

La loi du 6 juillet 1989 précitée ne s'applique pas aux contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire.

Le contrat peut prévoir, en complément de la contrepartie financière, la réalisation, sans but lucratif pour aucune des parties, de menus services par la personne de moins de trente ans.

Le contrat organise une collaboration exclusive de tout lien de subordination entre les cocontractants. Il ne relève pas du code du travail.

Une charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire définie par arrêté précisera le cadre général et les modalités pratiques de la cohabitation intergénérationnelle solidaire.

2/ les rapports bailleurs-locataires

Les modifications apportées par la loi nouvelle concernent la fixation du loyer, le commandement de payer, le surendettement, l’expulsion, la colocation, la décence du logement, les diagnostics techniques, le handicap, la caution, la GUL, les violences domestiques, les locations meublées touristiques, l’action de groupe et la numérisation.

  • La suppression de l’encadrement du loyer (art.139 de la loi ELAN)

La loi supprime le dispositif d’encadrement des loyers instauré par la loi ALUR, tout en maintenant le dispositif de blocage faisant l’objet d’un décret annuel (Décret n° 2018-549 du 28 juin 2018).

Le mécanisme était compliqué : il rappelait le fameux « loyer scientifique » instauré par la loi du 1er septembre 1948 ; pour être mis en œuvre, un arrêté d’encadrement devait être pris par le préfet, ce qui a été fait à Lille et à Paris, mais ces deux arrêtés ont été annulés par les tribunaux administratifs, et les cours d’appel de Paris et de Douai ont confirmé les jugements rendus (CAA Paris – 26 juin 2018 n°17PA03805 et CAA Douai – 3 juillet 2018 n°15DA00610).

La raison de ces annulations était que ces arrêtés d’encadrement auraient dû concerner l’ensemble des agglomérations concernées, et non pas seulement une partie, fût-ce Lille ou Paris.

La loi nouvelle laisse subsister les zones tendues qui sont, sans changement, les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social (article 17 I nouveau de la loi du 6 juillet 1989).

Un décret fixera la liste des communes comprises dans ces zones tendues

Le loyer de référence n’existe plus, aussi bien pour les locations nues que pour les locations meublées, au stade de la fixation du loyer initial comme au stade du renouvellement.

Le 7° de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui faisait obligation de mentionner le loyer de référence dans le bail, est abrogé.

La possibilité offerte au locataire de mettre en demeure le bailleur de mentionner le loyer de référence dans le bail est supprimée.

L’article 17 qui organisait l’encadrement des loyers est complètement modifié ; seule subsiste l’obligation d’installation d’un observatoire des loyers en zone tendue ;

Cet article est désormais ainsi rédigé :

« Art. 17. – I. – Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

« II. – La fixation du loyer des logements mis en location est libre. » ;

L’article 25-9 relatif aux logements meublés est lui aussi complètement remodelé pour tenir compte de la suppression de l’encadrement

Le complément de loyer est supprimé et ne subsiste qu’en cas d’encadrement expérimental des loyers.

L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui permettait notamment au locataire d’engager une action en diminution de loyer si le loyer était supérieur au loyer de référence majoré, est lui aussi complètement modifié puisque le loyer de référence est supprimé ; l’action en diminution de loyer n’est donc plus possible.

Les actions en diminution et en réévaluation de loyer sont supprimées puisqu’il n’y a plus de loyer de référence.

L’article 17-2 -I comprenant ces dispositions relatives à ces actions en zone tendue lors du renouvellement du bail, est abrogé.

L’article 17-2 II, relatif au renouvellement hors des zones tendues devient le régime de droit commun.

Ainsi, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Il est ainsi précisé que :

 « Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’État définit les éléments constitutifs de ces références.

« Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Les I et II de l’article 25-9, qui organisaient, de la même façon que pour les locations nues, l’encadrement des loyers pour les locations meublées, sont abrogés.

Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« L’article 17 2 est applicable aux logements meublés. La hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. »

Ainsi, c’est l’ensemble du dispositif d’encadrement des loyers instauré par la loi ALUR, qui est abrogé.

  • L’encadrement expérimental des loyers

L’article 140 de la loi nouvelle instaure la possibilité d’instaurer un encadrement des loyers à titre expérimental dans les zones tendues, mais sans intégrer ce dispositif facultatif dans la loi du 6 juillet 1989 :

À titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 , les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix‑Marseille‑Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

Sur proposition du demandeur transmise dans un délai d’un an à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;

2° Un niveau de loyer médian élevé ;

3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;

4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles‑ci.

Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’État dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation.

Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411 2 du code de construction et de l’habitation ou appartenant à ou gérés par des sociétés d’économie mixte agréées en application de l’article L. 481 1 du même code, et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351 2 dudit code sont exclus de cette expérimentation.

Les dispositions applicables dans ce cas reprennent, à quelques légères différences près, les dispositions des articles 17 et 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989, abrogées par la loi nouvelle.

Ainsi, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.

Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d'Ile-de-France par le représentant de l'Etat dans la région.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Rappelons que la loi Alur avait prévu que ces caractéristiques devaient être exceptionnelles pour donner lieu à un complément de loyer ; mais le conseil constitutionnel avait supprimé le mot « exceptionnel » dans la loi de sorte que l’on ne sait pas très bien quelles doivent être ces caractéristiques de localisation ou de confort pour justifier un complément de loyer.

Toujours est-il que le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

L'arrêté fixant les loyers de référence fixe également, pour les logements meublés soumis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi du 6 juillet 1989 un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l'application d'une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l'observatoire local des loyers.

Le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux logements meublés situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d'organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c du 4° de l'article 261 D du code général des impôts.

Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d'absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

En cas de renouvellement du bail, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi  du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 précitée, elle s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 de la même loi s'applique à chaque valeur ainsi définie.

Lorsque le représentant de l'Etat dans le département constate qu'un contrat de bail ne respecte pas le loyer de référence, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d'une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d'autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus. Le bailleur est informé des sanctions qu'il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d'un mois, ses observations.

Si cette mise en demeure reste infructueuse, le représentant de l'Etat dans le département peut prononcer une amende à l'encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours. L'amende est prononcée après que l'intéressé a été mis à même de présenter ses observations.

Le prononcé de l'amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.

Enfin, un décret en Conseil d'Etat fixera les modalités d'application de cet encadrement facultatif.

  • Les observatoires locaux des loyers

Ces observatoires sont maintenus, l’article 16 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant que légèrement modifié par l’article 139 de la loi du 23 novembre 2018

L’agrément de ces observatoires peut désormais être accordé pour tout ou partie de la zone géographique qui y est mentionnée, si ces observatoires respectent une représentation équilibrée des bailleurs, locataires, gestionnaires et personnalités qualifiées ;

Par ailleurs, les modalités de consultation et de fonctionnement de cette instance seront précisées par décret.

Les zones tendues sont toujours dotées d’un observatoire local des loyers, mais cela n’a plus pour conséquence de conduire à l’encadrement des loyers, puisqu’il est supprimé.

Jusqu’alors, seuls les professionnels de l’immobilier étaient tenus de communiquer les données relatives aux locations aux observatoires des loyers.

Dorénavant, tout bailleur possédant une part significative des locaux constituant le parc de référence, défini au deuxième alinéa de l’article 16, à l'échelle de la zone géographique d'un observatoire local des loyers prévu au premier alinéa dudit article 16, communique audit observatoire, des informations relatives au logement et au contrat de location;

La nature de ces informations, les conditions dans lesquelles elles sont transmises et le nombre de logements correspondant à une part significative du parc de référence seront définis par décret;

L’article 5-II de la loi du 6 juillet 1989 imposant aux professionnels de communiquer des données aux observatoires de loyers prévoyait une saisine du Conseil National de la Transaction et de la Gestion immobilière.

L’article 151-III de la loi du 23 novembre 2018 ajoute à l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 un paragraphe prévoyant que les manquements à l'obligation de transmission sont punis d'une amende administrative, prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 5 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. L'amende est prononcée après que l'intéressé a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés.

  • Le commandement de payer (art.137 de la loi ELAN)

l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait que le commandement de payer devait reproduire les dispositions de l’article 24 et des 3 premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Dorénavant, cet alinéa prévoit que Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

« 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

« 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

« 3° Le décompte de la dette ;

« 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

« 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

« 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. »

En réalité, ces mentions figuraient déjà dans tous les commandements de sorte qu’il ne s’agit pas vraiment d’une obligation nouvelle.

Il est par ailleurs prévu que le diagnostic social et financier sera réalisé seon des modalités et avec un contenu précisés par décret (art.119 loi ELAN).

  • Le surendettement (art.118 de la loi ELAN)

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié pour mettre en harmonie les dispositions du code de la consommation relatives au surendettement contenues à l’art.L714-1 C.Cons. avec le jeu de la clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer.

Il s’agit de permettre aux locataires ayant repris le versement du loyer et des charges de ne pas être expulsés.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative. La loi nouvelle prévoit que le juge doit inviter les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement.

Il peut alors accorder au locataire des délais de paiement qui tiennent compte de l’avancée de la procédure de traitement du surendettement.

Ces dispositions entreront en vigueur le 1er mars 2019.

  • L’expulsion (art.201 de la loi ELAN)

L’art L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu que 2 mois après le commandement de quitter les lieux;

La loi nouvelle ajoute un alinéa disposant que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Auparavant, le juge pouvait réduire ou supprimer ce délai de 2 mois dans ce cas, mais il était libre de le faire ou de ne pas le faire.

Dorénavant, lorsqu’il s’agira de squatters, ils ne bénéficieront plus de ce délai de 2 mois.

En revanche, le juge pourra réduire ou supprimer le délai de 2 mois lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 CCH n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

Par ailleurs, l’article L.412-6 CPCE dispose qu’il est sursis aux expulsions pendant la période d’hiver, du 1er novembre au 31 mars suivant.

Le juge pouvait supprimer ce sursis lorsqu’il s’agissait de squatters.

Dorénavant, il ne le pourra plus lorsqu’il s’agira d’un domicile ; en revanche, il aura encore cette liberté lorsqu’il s’agira d’un autre lieu que le domicile, par exemple des bureaux.

Ainsi, les squatters d’un domicile pourront être plus rapidement expulsés, permettant ainsi au propriétaire de récupérer son logement sans attendre.

  • La colocation (art.141 loi ELAN)

Le 1er alinéa de l’art.8-1 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par deux phrases ainsi rédigées : «la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. » ;

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit dans cette loi par la loi ALUR, prévoyait qu’un décret adapterait aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence. Ce décret n’a jamais été publié.

On se pose dès lors la question de savoir s’il le sera un jour ou si le renvoi à l’article 6 de la loi, qui prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, doit être considéré comme suffisant.

  • La décence du logement (art.142 loi ELAN)

L’article 6 al.1 de la loi du 6 juillet 1989 est dorénavant ainsi rédigé :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, ».

Faudra-t-il annexer au bail un certificat de non-infestation ? En tout cas, la loi ne le prévoit pas.

  • Les diagnostics techniques (art.179 loi ELAN)

L’article 3.3 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié pour remplacer les informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique par des recommandations.

La prochaine étape sera probablement l’obligation de faire effectuer des travaux.

Cet article entrera en vigueur le 1er janvier 2021

  • Les travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap (art.64-V loi ELAN)

L’article 7f de la loi du 6 juillet 1989 est dorénavant ainsi rédigé:

« Le locataire est obligé :

« f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire…Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois (au lieu de quatre) à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. »

Il s’agit de raccourcir le délai d’opposition du bailleur à des travaux d’adaptation du logement loué aux personnes en situation de handicap, que le locataire souhaite réaliser à ses frais.

  • La caution (art.134 loi ELAN)

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait que la personne physique qui se portait caution du locataire devait faire précéder sa signature de diverses mentions manuscrites destinées à attirer son attention sur l’importance de son engagement.

Des erreurs commises par la caution qui oubliait de reproduire certaines mentions pouvaient entraîner l’annulation du cautionnement.

Dorénavant, la caution personne physique n’aura plus à reproduire les mentions obligatoires de manière manuscrite:

Le nouveau texte est ainsi rédigé:

« La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. »

Ainsi, dès lors que les éléments ci-dessus sont indiqués dans l’acte de caution, celle-ci n’a plus qu’à le signer.

  • La disparition de la garantie universelle des loyers (art.154 loi ELAN)

Ce dispositif qui devait s’appliquer à partir du 1er janvier 2016 n’a jamais vu le jour. Il est remplacé par le dispositif Visale.

Toutes les références faites à la garantie universelle des loyers (GUL) dans la loi du 6 juillet 1989, sont supprimées.

  • Les violences domestiques (art.136 loi ELAN)

Un nouvel article 8-2 est introduit dans la loi du 6 juillet 1989 :

« Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

« Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de la date mentionnée au deuxième alinéa est un motif légitime et sérieux au sens du premier alinéa de l’article 15. » ;

Il s’agit de protéger les conjoints, partenaires pacsés, concubins notoires  victimes de violences domestiques à leur égard ou à l’égard d’un enfant, ainsi que leur caution, en leur permettant d’être déchargées de leur dette de loyer si elles ont été contraintes de quitter le logement loué.

La victime des violences doit informer le bailleur par lettre RAR accompagnée de l’ordonnance du juge aux affaires familiales préalablement notifiée à l’auteur des faits ou du jugement de condamnation pénale de l’auteur des faits.

La solidarité de la victime et de sa caution cesse le lendemain du jour de la première présentation de la lettre au bailleur.

Le non-paiement du loyer par l’auteur des faits à compter de cette date constitue un motif légitime et sérieux de congé.

Ces dispositions devront être harmonisées par la jurisprudence avec les dispositions des articles 220 C.Civ. pour les couples mariés et 515-4 C.Civ. pour les partenaires pacsés.

  • les locations meublées touristiques (art.145 loi ELAN)

Le code du tourisme est modifié pour tenir compte du développement des locations sur les plateformes internet.

L'article L. 324-1-1 du code du tourisme est ainsi modifié :

1° Au début, il est ajouté un I ainsi rédigé qui donne une définition du meublé de tourisme :

« I. - Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » ;

Cette définition est également applicable lorsque le meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Le texte renforce les moyens de contrôler que le plafond de 120 jours par an n’est pas dépassé;

Il organise les transmissions de données des plateformes;

Enfin, Il instaure des sanctions sous forme d’amendes civiles pouvant aller jusqu’à 50 000€ par meublé pour les intermédiaires et les plateformes, amendes prononcées par le président du tribunal de grande instance statuant en la forme des référés.

  • L’action de groupe (art.138 loi ELAN)

La loi ELAN modifie l’article L623-1 du code de la consommation pour permettre l’exercice d’une action de groupe dans le secteur de la location immobilière.

L’article L623-1 C.Cons.  est dorénavant ainsi rédigé :

« Une association de défense des consommateurs représentative au niveau national et agréée en application de l'article L. 811-1 peut agir devant une juridiction civile afin d'obtenir la réparation des préjudices individuels subis par des consommateurs placés dans une situation similaire ou identique et ayant pour cause commune un manquement d'un ou des mêmes professionnels à leurs obligations légales relevant ou non du présent code, ou contractuelles :

1° A l'occasion de la vente de biens ou de la fourniture de services  ainsi que dans le cadre de la location d'un bien immobilier ;

Cette modification législative était indispensable pour permettre l’exercice de l’action de groupe dans le cadre de la location d’un bien immobilier, puisqu’un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris avait considéré que la mise à disposition d’un bien immobilier, obligation principale du bailleur dans le bail d’habitation, ne saurait être qualifiée de fourniture de services et correspondre, pour le locataire, à la consommation d’un service.

Pour la cour d’appel de Paris, l’action de groupe relève du droit de la consommation, et ce droit n’incluant pas dans son champ d’application le bail d’habitation, l’action de groupe ne peut s’appliquer aux litiges entre bailleur et locataires (CA Paris pôle 4 chambre 3 - 9 nov. 2017 n°16/05321 – Administrer avril 2018 p42 note Vincent CANU)

Dorénavant, et du fait de la loi, l’action de groupe est ouverte au secteur de la location immobilière.

Le champ d’application de cette action est donc extrêmement large puisqu’il comprend l’ensemble de la location d’immeubles, à savoir les baux régis par le code civil, les baux d’habitation, les baux commerciaux et les baux ruraux, qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, à titre de résidence principale ou temporaire.

L'action de groupe est une voie de droit permettant à une ou plusieurs personnes d’exercer une action en justice pour obtenir réparation au bénéfice d’un groupe de personnes non identifiées, sans avoir reçu un mandat de leur part au préalable.

Seules peuvent agir les associations de défense des consommateurs représentatives au niveau national et agréées en application de l’article L. 411-1 du code de la consommation.

L’action doit être dirigée contre des « professionnels », ce qui exclut le bailleur personne physique ; quant aux personnes morales, les bailleurs sociaux peuvent être considérés comme des « professionnels » de la location d’habitation ; dans le secteur privé, on peut s’interroger sur la qualité de « professionnels » des bailleurs de locaux d’habitation.

Du point de vue de la procédure, l’action de groupe doit être engagée par devant le tribunal de grande instance, alors même que contentieux des baux d’habitation est dévolu au tribunal d’instance.

Le tribunal compétent est le tribunal du lieu ou demeure le défendeur, alors qu’en matière immobilière d’une façon générale, le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble.

Il faut rappeler que le projet de loi ne comportait aucune disposition relative à l’exercice de l’action de groupe en matière de baux d’habitation.

Peut-être était-ce parce que dans le domaine du logement, les locataires d’habitation ont à leur disposition l’action prévue par l’article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Dorénavant, l’action de groupe est également applicable à ces locations, de même qu’à toutes les autres locations immobilières.

Ainsi, les locataires d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 devront choisir entre l’action de groupe et l’action de l’article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989.

  • La numérisation
  • Le carnet numérique (art.182 loi ELAN)

La loi crée un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement;

Article L. 111-10-5 CCH :

« Ce carnet permet de connaître l'état du logement et du bâtiment, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, ainsi que le fonctionnement de leurs équipements et d'accompagner l'amélioration progressive de leur performance environnementale. »
« Ce carnet permet l'accompagnement et le suivi de l'amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et du logement pour toute la durée de vie de celui-ci. Les éléments contenus dans le carnet n'ont qu'une valeur informative. »

Le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2020 et pour tous les logements et immeubles existants faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025.

Un décret en Conseil d’Etat précisera les modalités d’application de cet article.

  • Numérisation du secteur du logement (art.217 loi ELAN)

Le Gouvernement est habilité à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la présente loi, toute mesure relevant du domaine de la loi pour :

1° Définir un régime d’agrément des prestataires qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement du contrat de location à l’aide d’outils numériques permettant à la fois d’établir des contrats de location conformes à la loi du 6 juillet 1989 et d’assurer la transmission automatique des données relatives à ces contrats prévue au 2° du présent I ;

2° Améliorer la connaissance des données relatives aux contrats de location relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’agit de permettre la rédaction de baux en ligne.

  • Communication de documents numérisés (art.218 Loi ELAN)

Après le sixième alinéa de l’article 3‑3 de la loi du 6 juillet 1989, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat. »

L’article 3 al.15 de la loi est également complété, et ainsi rédigé :

« lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat. »

Ces 2 documents seront donc à l’avenir fournis par voie dématérialisée, sauf opposition.

Conclusion

La loi ELAN ne bouleverse pas les rapports locatifs : elle corrige plutôt les excès de la loi ALUR, notamment en ce qui concerne la fixation autoritaire du loyer.

L’avenir dira si le bail mobilité et le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire correspondent à une attente du public.

Il est à souhaiter en tout cas qu’une nouvelle loi ne vienne pas modifier à nouveau d’ici quelques mois ou quelques années l’équilibre fragile des relations bailleur-locataire.



Vincent CANU

Avocat au Barreau de Paris

Spécialiste en Droit Immobilier