Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

CCH – art. L 631-7 – changement d’usage – locations de courte durée

Publié le 26/09/2019 10:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
La cour de cassation renvoie à la cour de justice de l’Union européenne afin qu’elle dise si la directive «services» s’applique à la location à titre onéreux d’un local meublé à usage d’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

CCH – art. L 631-7 – changement d’usage – locations de courte durée – conformité au droit européen – Cass. 3ème civ. 15 novembre 2018 – n°17-26.156 – FP – P+B+I

La cour de cassation renvoie à la cour de justice de l’Union européenne afin qu’elle dise si la directive «services» s’applique à la location à titre onéreux d’un local meublé à usage d’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

Le procureur de la République près le TGI de Paris avait assigné en référé, sur le fondement de l’article L631-7 al.6 CCH une société propriétaire d’un studio à Paris, afin de la voir condamnée au paiement d’une amende et de voir ordonner le retour du bien à son usage d’habitation.

Rappelons que l’art.L631-7 al.6 CCH prévoit que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.

La cour d’appel a retenu qu’il était établi que le studio, qui avait été proposé à la location sur un site internet, avait fait l’objet, sans autorisation préalable, de locations de courte durée, épisodiques, à l’usage d’une clientèle de passage, en violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Elle a, sur le fondement de l’article L. 651-2 du même code, condamné la société au paiement d’une amende de 15 000 €, dit que le produit de cette amende serait versé à la ville de Paris et ordonné le retour du local à un usage d’habitation.

La société fait grief à l’arrêt de la condamner au paiement d’une amende et d’ordonner le retour du local à l’usage d’habitation alors, selon le premier moyen, qu’en appliquant les articles L. 631-7, alinéa 6, et L. 651-2, alinéa 1 CCH, la cour d’appel a violé le principe de primauté du droit de l’Union européenne, en ce qu’elle n’a pas établi que cette restriction à la libre prestation de service était justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général et que l’objectif poursuivi ne pouvait pas être réalisé par une mesure moins contraignante comme l’exige l’article 9, sous b) et c) de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 et que la mise en oeuvre de cette mesure ne dépend pas de critères répondant aux exigences de l’article 10 de la directive précitée.

La cour de cassation surseoit à statuer et renvoie à la Cour de justice de l’Union européenne aux fins de répondre aux questions suivantes :

1°/ La directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006, eu égard à la définition de son objet et de son champ d’application par ses articles 1 et 2, s’applique-t-elle à la location à titre onéreux, même à titre non professionnel, de manière répétée et pour de courtes durées, d’un local meublé à usage d’habitation ne constituant pas la résidence principale du loueur, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, notamment au regard des notions de prestataires et de services ?

2°/ en cas de réponse positive à la question précédente, une réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, constitue-t-elle un régime d’autorisation de l’activité susvisée au sens des articles 9 à 13 de la directive 2006/123 du 12 décembre 2006 ou seulement une exigence soumise aux dispositions des articles 14 et 15 ?

Dans l’hypothèse où les articles 9 à 13 de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 sont applicables :

3°/ L’article 9 sous b) de cette directive doit-il être interprété en ce sens que l’objectif tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location constitue une raison impérieuse d’intérêt général permettant de justifier une mesure nationale soumettant à autorisation, dans certaines zones géographiques, la location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ?

4°/ Dans l’affirmative, une telle mesure est-elle proportionnée à l’objectif poursuivi ?

5°/ L’article 10, paragraphe 2, sous d) et e) de la directive s’oppose-t-il à une mesure nationale qui subordonne à autorisation le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation "de manière répétée", pour de "courtes durées", à une "clientèle de passage qui n’y élit pas domicile" ?

6°/ L’article 10, paragraphe 2, sous d) à g) de la directive s’oppose-t-il à un régime d’autorisation prévoyant que les conditions de délivrance de l’autorisation sont fixées, par une délibération du conseil municipal, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements ?

La cour de justice de l’Union européenne devra donc dire si la réglementation française relative à la location touristique des logements est ou non conforme au droit européen.

Par un précédent arrêt, la cour de cassation avait rejeté un pourvoi formé contre un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris qui avait relevé qu’il résultait de l’enquête diligentée par la Direction du logement et de l’habitat que l’appartement de M. Y... avait été loué ou proposé à la location sur plusieurs sites internet et que, par contrat du 2 juin 2010, il avait été donné en location meublée à la société Habitat parisien avec autorisation expresse donnée au locataire de le sous-louer de manière temporaire ;

Ainsi, la cour d’appel avait retenu à bon droit qu’une telle location en connaissance de cause ne pouvait dégager M. Y... de la responsabilité qu’il encourait en qualité de propriétaire et a pu, sans méconnaître les dispositions des articles 8 et 9 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, le condamner au paiement de l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 CCH (Cass. 3ème civ. 12 juillet 2018 n°17-20.654 FS-P+B+I)

Le moyen soulevé par l’auteur du pourvoi dans cette dernière affaire ne portait pas sur la conformité de la réglementation nationale au droit européen, mais aujourd’hui, la question est posée, de sorte que tant que la CJUE n’a pas statué, il n’apparait plus possible d’engager des poursuites fondées sur la violation de l’article L631-7 CCH.