Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Encadrement des loyers : le nouveau décret (juillet 2019)

Publié le 17/10/2019 10:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Cette année, comme l’année dernière, le gouvernement n’a pas promulgué un nouveau décret, mais il a actualisé le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, tout en y ajoutant une nouvelle disposition.

Encadrement des loyers : le nouveau décret

L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. »

 C’est en vertu de ce texte que tous les ans, depuis de nombreuses années, un décret est promulgué pendant l’été, fixant les règles d’encadrement des loyers dans les zones tendues.

Cette année, comme l’année dernière, le gouvernement n’a pas promulgué un nouveau décret, mais il a actualisé le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, tout en y ajoutant une nouvelle disposition.

C’est ainsi que ce décret  est modifié sur les points suivants :

·        Le décret du 27 juillet 2017 est applicable du 1er août 2019 au 31 juillet 2020.

·        Les dispositions du décret du 27 juillet 2017 s'appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2019 au 31 juillet 2020.

·        Il permet, par ailleurs, des adaptations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué. Dans ces cas, le décret prévoit qu’une augmentation de loyer, elle-même encadrée, ne peut être appliquée que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (le cas échéant, à l’issue des travaux) ; cette nouvelle disposition entrera en vigueur le 1er janvier 2020.

Ainsi, les effets du décret sont prorogés jusqu’au 31 juillet 2020.

Ces dispositions sont applicables aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location.

Sont toutefois exclus de son champ d’application les logements vacants suivants :

a) Les logements faisant l'objet d'une première location ;

b) Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

Nouvelle location (art.2 à 4 du décret)

Lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

Par dérogation à ces dispositions, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ; cette augmentation de loyer, elle-même encadrée, ne pourra être appliquée que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (le cas échéant, à l’issue des travaux) ; cette dernière disposition entrera en vigueur le 1er janvier 2020.

2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l'article 3 ;

3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Renouvellement du bail (art.5 du décret)

Lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer ; cette majoration de loyer, elle-même encadrée, ne pourra être appliquée que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (le cas échéant, à l’issue des travaux) ; cette dernière disposition entrera en vigueur le 1er janvier 2020.

Dispositions communes (art.6 à 10 du décret)

 Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n°90-780 du 31 août 1990 susvisé.

Est exclu du montant des travaux d'amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ou à une majoration du loyer en application du II de l'article 17-1 de la même loi ;

Le coût des travaux d'amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l'objet d'une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s'entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

Disposition particulière applicable en cas d’encadrement des loyers

Par dérogation aux articles 3 à 5, lorsqu'un arrêté préfectoral prévu au I de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique a été pris à la date de la conclusion d'un nouveau contrat ou du renouvellement du bail, ce qui est le cas aujourd’hui dans la ville de Paris:
1° La révision ou la réévaluation du loyer déterminée en application des articles 3 et 4 ne peut pas excéder la limite prévue au A du III de l'article 140 de la même loi ;
2° Les dispositions de l'article 4 ne s'appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire, tel que défini au troisième alinéa du B du III de l'article 140 de la même loi, est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location ;
3° Les dispositions de l'article 5 ne s'appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du VI de l'article 140 de la même loi.

Ces dispositions, renouvelées d’année en année, sont susceptibles d’entraîner des difficultés d’application liées d’une part à la difficulté d’apprécier la consommation en énergie primaire d’un logement, et d’autre part au régime spécial applicable à la ville de Paris.

 Décret n°2019-802 du 26 juillet 2019