Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Congé du locataire

Publié le 28/11/2019 10:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Lorsque le congé est donné par le preneur pour une date déterminée, le bail est résilié à cette date si elle est postérieure à l’expiration du délai légal de préavis.

Des locataires  donnent congé du logement qu’ils occupent par lettre reçue par le bailleur le 10 novembre 2016, lettre dans laquelle ils précisent qu’ils quitteront les lieux le 12 février 2017 ; finalement, les clefs sont restituées le 10 février mais les bailleurs restituent le dépôt de garantie amputé d’une somme correspondant au loyer du 10 au 12 février.

Le tribunal d’instance, saisi par les locataires qui réclament la restitution de cette somme, leur donne raison, et les bailleurs forment un pourvoi en cassation pour 134 € !

Le pourvoi est favorablement accueilli et le jugement est cassé sans renvoi par la cour de cassation qui considère que le locataire doit payer le loyer jusqu’au 12 février, date d’effet du congé qu’il a lui-même choisi.

La cour de cassation fait valoir que  « Lorsque le congé est donné par le preneur pour une date déterminée, le bail est résilié à cette date si elle est postérieure à l’expiration du délai légal de préavis ». Cette affirmation surprend ;

Habituellement, le locataire qui donne congé est pressé de quitter les lieux de sorte qu’il fait en sorte que le délai de préavis soit le plus court possible.

En l’espèce, il avait fixé une date postérieure de 2 jours à l’expiration du délai légal de 3 mois, que les bailleurs n’avaient pas accepté de sorte que les clefs avaient été remises à l’expiration du délai ; le locataire considérait qu’il n’avait pas à payer ces 2 jours d’inoccupation.

La cour de cassation considère que le locataire est en droit de fixer unilatéralement la date à laquelle le bail se terminera si cette date est postérieure à la fin du préavis légal.

On pourrait donc imaginer un congé donné pour une date éloignée de plusieurs mois, même si cette hypothèse est théorique.

Quoi qu’il en soit, la position de la cour de cassation semble difficilement conciliable avec l’article 15 de la loi précisant que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois, et qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Cass. 3ème civ. 28 novembre 2019 – n°X 18-18.193 – F-D