Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

L’avocat, son bail et le covid 19

Publié le 27/04/2020 19:04 - Catégorie(s) : Droit des baux, Baux d'habitation, Baux professionnels
L’avocat peut être concerné à un double titre par les dispositions prises dans le cadre de l’épidémie de covid-19 : en tant que locataire d’habitation et en tant que locataire de ses locaux professionnels.

1/ Le cadre légal

Par une  loi n°2020-230 du 23 mars 2020, le Gouvernement a été autorisé à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois à compter de sa publication, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, relevant du domaine de la loi et, le cas échéant, à les étendre et à les adapter aux collectivités mentionnées à l'article 72-3 de la Constitution, afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et aux conséquences des mesures prises pour limiter cette propagation, et notamment afin de prévenir et limiter la cessation d'activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique et des associations ainsi que ses incidences sur l'emploi.

C’est ainsi que trois ordonnances ont été promulguées :

Deux ordonnances prorogent les délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et adaptent les procédures pendant cette même période.

Il s’agit de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et de l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020.

Ces ordonnances ont pour effet de suspendre les délais, et elles s’appliquent  aux baux, qu’ils soient d’habitation, mixtes, professionnels ou commerciaux.

Une troisième ordonnance est destinée à venir en aide aux entreprises touchées par l’épidémie de covid-19.

Il s’agit de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19

Cette ordonnance permet de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux.

Elle est complétée par un décret n°2020-378 du 30 mars 2020 relatif au paiement des loyers et par un décret modificatif n°2020-394 du 2 avril 2020.

Il faut donc bien distinguer d’une part, les deux ordonnances relatives aux délais qui s’appliquent à toutes les situations locatives, et d’autre part l’ordonnance relative au paiement des loyers qui s’applique aux locaux professionnels, et qui ne s’applique pas aux baux d’habitation.

Puis, l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020 inclus, sans modifier la date d’expiration de la période juridiquement protégée, ainsi que le prévoient la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l'état d'urgence sanitaire et complétant ses dispositions et l’ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d'urgence sanitaire

2/ Les ordonnances relatives à la prorogation des délais

Ces ordonnances s’appliquent à toutes les situations locatives, qu’il s’agisse de baux d’habitation, mixtes, professionnels ou commerciaux

L’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 venant préciser et compléter l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, elles seront commentées ensemble ;

Ces ordonnances sont complétées chacune par une circulaire : l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 est complétée par une circulaire de présentation du 26 mars 2020, et l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 est complétée par une circulaire en date du 17 avril 2020.

Le titre Ier de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020  est consacré aux dispositions générales sur la prorogation des délais.

L'article 1er précise quels délais sont concernés par les dispositions de l'ordonnance :

Il s’agit de ceux qui arrivent à échéance entre le 12 mars 2020 et le 23 juin inclus.

La loi n°2020-290 du 23 mars 2020 sur la situation sanitaire actuelle prévoit que l'état d'urgence entre en vigueur pour une durée de deux mois sur l'ensemble du territoire national à compter de la publication de la loi.

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 avait instauré un dispositif de report de divers délais et dates d’échéance. Elle avait défini pour cela, au I de l’article 1er, une « période juridiquement protégée » qui courrait à compter du 12 mars 2020 jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. A ce jour, compte tenu des dispositions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19, la durée de l’état d’urgence sanitaire est prévue pour s’achever le 24 mai 2020 à 0 heures, de sorte que la « période juridiquement protégée » s’achèverait un mois plus tard, soit le 23 juin à minuit.

Telle était l’interprétation faite par la circulaire de présentation  des dispositions du titre I de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, circulaire en date du 17 avril 2020.

Le Juge des référés du Conseil d’Etat a donné une indication sur ce point à l’occasion d’une ordonnance n° 439903 du 10 avril 2020.

Selon les articles 1er et 2 de l'ordonnance (n° 2020-305 du 25 mars 2020) contestée, celle-ci édicte des règles dérogatoires " aux dispositions législatives et réglementaires applicables aux juridictions administratives ", ou à certaines d'entre elles, " durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi du 22 mars 2020 ", soit, à ce jour, le 23 mai prochain.

Ainsi, la règle fixée par l’article 641 CPC, laquelle prévoit que lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai, cette règle est écartée.

Finalement, l’ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d'urgence sanitaire a précisé que la période juridiquement protégée doit expirer le 23 juin 2020 à minuit.

Il convient donc de bien distinguer

  • la période d’urgence sanitaire d’une durée initiale de deux mois qui a commencé à courir le 24 mars 2020, qui devait expirer le 23 mai 2020 à minuit, et qui a été prolongée jusqu’au 10 juillet 2020 à minuit.
  • la période juridiquement protégée qui a commencé à courir le 12 mars 2020 et qui expire le 23 juin 2020 à minuit.

L'article 2 explicite le mécanisme de report de terme et d'échéance :

Pour les actes, actions en justice, recours, formalités, inscriptions, déclarations, notifications, ou publications prescrits par la loi ou le règlement, à peine de nullité, sanction, y compris désistement d'office, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui devaient être réalisés dans la période d’urgence sanitaire, les délais sont prorogés à compter du 24 juin 2020, pour la durée qui était légalement impartie, mais dans la limite de deux mois.

Autrement dit, le point de départ des délais est reporté à cette date du 24 juin 2020. La durée des délais est inchangée.
Il en est de même pour les paiements prescrits par la loi ou le règlement en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un droit.
Ainsi, l'ordonnance ne prévoit pas de supprimer la réalisation de tout acte ou formalité dont le terme échoit dans la période visée ; elle permet simplement de considérer comme n'étant pas tardif l'acte réalisé dans le délai supplémentaire imparti.

L’alinéa 2 ne vise de même que les paiements prescrits « par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit », ce qui signifie que le paiement des obligations contractuelles n’est pas suspendu pendant la période juridiquement protégée  prévue à l’article 1er. Les échéances contractuelles doivent toujours être respectées ; autrement dit, les loyers doivent être payés.

Précision importante :

Sont concernés par les dispositions de cet article les actes « prescrits par la loi ou le règlement », ce qui exclut les actes prévus par des stipulations contractuelles. Le paiement des obligations contractuelles doit toujours avoir lieu à la date prévue par le contrat. S'agissant des contrats, néanmoins les dispositions de droit commun restent applicables le cas échéant si leurs conditions sont réunies, par exemple la suspension de la prescription pour impossibilité d'agir en application de l'article 2224 du code civil, ou encore le jeu de la force majeure prévue par l'article 1218 du code civil.

Enfin, n'entrent pas dans le champ de cette mesure :

  • les délais dont le terme est échu avant le 12 mars 2020 : leur terme n'est pas reporté ;
  • les délais dont le terme est fixé au-delà du 23 juin 2020 : ces délais ne sont ni suspendus, ni prorogés.

L'article 3 fixe la liste des mesures judiciaires et administratives dont l'effet est prorogé de plein droit pour une durée de deux mois à compter de l'expiration de la période d’urgence sanitaire, dès lors que leur échéance est intervenue dans cette période, sauf si elles sont levées ou leur terme modifié par l'autorité compétente entre temps.
Il s'agit des mesures d'aide, d'accompagnement ou de soutien aux personnes en difficulté sociale, des mesures conservatoires, d'enquête, d'instruction, de conciliation ou de médiation, des mesures d'interdiction ou de suspension qui n'ont pas été prononcées à titre de sanction, ainsi que des autorisations, des permis et des agréments.

L'article 4 fixe le sort des astreintes et des clauses contractuelles visant à sanctionner l'inexécution du débiteur.

L’ordonnance du 25 mars 2020 prévoyait un report forfaitaire d’un mois à compter de la fin de la période juridiquement protégé (fin de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois), soit jusqu’au 23 juillet 2020 à minuit.

L’article 4 de l’ordonnance du 15 avril 2020 prévoit que le report sera égal au temps écoulé entre d’une part, le 12 mars ou la date de naissance de l’obligation si elle est plus tardive, et d’autre part, la date à laquelle l’obligation aurait dû être exécutée. Le report court, à l’instar de ce que prévoyait la précédente ordonnance, à compter de la fin de la période juridiquement protégée, soit à compter du 24 juin 2020.

exemple:

  • un commandement est délivré le 30 janvier 2020;
  • Il faisait courir un délai de 2 mois expirant le 30 mars 2020;
  • Ce délai est prorogé au 11 juillet 2020;
  • En effet, le délai séparant le 12 mars du 30 mars est de 18 jours;
  • Il faut donc compter 18 jours de plus à compter du 23 juin 2020, ce qui conduit au 11 juillet 2020.

Ainsi, et si d’une façon générale, les clauses contractuelles ne sont pas concernées  par ces mesures, les clauses contractuelles visant à sanctionner l'inexécution du débiteur sont expressément visées : il s’agit d’une exception à la règle générale.

S’agissant des clauses et des astreintes qui sanctionnent l’inexécution d’une obligation échue après la période juridiquement protégée au sens de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-306, l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 institue un nouveau mécanisme de report, qui obéit à la même logique que celui prévu à l’alinéa précédent.

En vertu de ce nouveau dispositif, le cours et les effets de ces astreintes et clauses sont reportés d’une durée égale au temps écoulé entre d’une part, le 12 mars ou la date de naissance de l’obligation si elle est plus tardive, et d’autre part, la fin de la période juridiquement protégée soit le 23 juin 2020. Le report court ici à compter de la date à laquelle les astreintes et clauses auraient dû prendre cours ou produire effet en vertu des stipulations contractuelles.

L’objectif de ce dispositif, complémentaire à celui déjà prévu, est de tenir compte des retards qui auront pu être accumulés pendant la période de crise sanitaire, quand bien même l'échéance n'interviendrait qu’après la période juridiquement protégée. Il a également pour ambition de prendre en compte d’éventuelles difficultés de redémarrage pour l'exécution de certains contrats. 

Le champ d’application de ce nouveau dispositif est toutefois plus restreint que celui prévu à l’alinéa précédent puisqu’il exclut les obligations de sommes d’argent. Il est en effet considéré que les difficultés financières rencontrées par les débiteurs ne sont impactées qu’indirectement par les mesures prises pour lutter contre l’épidémie de Covid-19 ; ces difficultés ont par ailleurs vocation à être prises en compte par des dispositifs de droit commun, et notamment l’octroi de délais de grâce sur le fondement des dispositions de l’article 1244-1 du code civil.

Concernant les baux d’habitation, la clause résolutoire est certes contractuelle, mais elle est très encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En toute hypothèse, lorsque les mesures précédentes ont été prononcées avant le 12 mars 2020, le juge ou l'autorité administrative peut y mettre fin s'il est saisi.

L'article 5 prévoit que lorsqu'une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu'elle est renouvelée en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s'ils expirent durant la période définie au I de l'article 1er, de deux mois après la fin de cette période.

Ainsi, et si la période ou le délai expire pendant la période juridiquement protégée, soit entre le 12 mars et le 23 juin, le bail pourra être résilié jusqu’au 23 août 2020, soit deux mois après la fin de la période juridiquement protégée

Application de la règle aux baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989

Il convient de distinguer le congé du locataire du congé du bailleur ;

En effet, l’article 5 de l’ordonnance vise le cas où une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu'elle est renouvelée en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé.

C’est le cas du congé délivré par le bailleur, qui ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail, mais ça n’est pas le cas du congé délivré par le preneur qui peut donner congé à tout moment en vertu des dispositions de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989.

Il nous semble donc que ces dispositions ne s’appliquent pas au congé délivré par le preneur, qui reste tenu par les stipulations du bail et les dispositions légales.

Le report possible de la délivrance par le bailleur du congé au locataire implique que ce congé puisse être délivré valablement moins de six mois avant le terme du contrat de bail, cette délivrance faisant en outre obstacle à la tacite reconduction du bail à l’arrivée de son terme (alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989).

Dès lors, la question se pose de savoir si ce report dans la délivrance du congé par le bailleur a pour conséquence de réduire le délai de préavis prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Une fiche technique établie par la Direction des affaires civiles et du sceau traite des conséquences de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020  en matière de baux d’habitation lors de la délivrance d’un congé par le bailleur.

Cette fiche pratique précise que, le délai de préavis se calculant  « à rebours », et étant protecteur des droits du locataire, ce délai de préavis prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne saurait être raccourci par la mise en application des dispositions de l’article 5 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, permettant la prolongation du délai dont dispose le bailleur pour délivrer son congé.

Le bailleur ne pourra donc prétendre à la reprise effective de son logement que six mois après la réception du congé par le locataire. 

La période qui s’étendra entre le terme contractuel du bail et la reprise effective du logement pourra être considérée comme une prorogation temporaire dudit bail. 

Exemple :

Un bail d’habitation arrive à son terme le 31 octobre 2020.

Le bailleur devait délivrer congé à son locataire au plus tard le 30 avril, soit pendant la période juridiquement protégée. 

En raison de l’état d’urgence sanitaire, il a été mis dans l’impossibilité de donner ce congé à compter du 12 mars. 

En application des dispositions de l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, et si l’on admet que la fin de l’état d’urgence sanitaire interviendra le 23 mai, le bailleur sera en droit de délivrer son congé jusqu’au 23 août 2020. 

Si le locataire reçoit le congé délivré par le bailleur le 19 août 2020, ce congé sera régulièrement délivré en application de l’article 5 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 précitée et empêchera la tacite reconduction du bail. 

En revanche, le locataire disposera d’un délai de six mois avant que les effets de ce congé ne deviennent effectifs et qu’il soit tenu de quitter les lieux (article 15 de la loi n°89-462).

La période s’étendant entre le 1er janvier et le 19 février 2021 pourra être considérée comme une période exceptionnelle de prorogation temporaire du contrat de bail. 

Notons que la fiche technique établie par la DACS mentionne la date du 24 août comme le dernier jour utile pour que le congé soit délivré, alors que, pour les raisons ci-dessus exposées, il semble qu’il faille plutôt retenir la date du 23 août.

Application aux baux professionnels régis par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986

A notre avis, la solution est la même qu’en matière de baux d’habitation, aussi bien pour ce qui est du congé du bailleur que du congé du locataire puisqu’en vertu des dispositions de l’article 57A alinéa 4 de la loi du 23 décembre 1986, le locataire peut donner congé à tout moment.

Application aux baux commerciaux

La règle fixée par l’article 5 de l’ordonnance s’applique aussi bien au congé du bailleur qu’au congé du preneur, puisque le locataire ne peut donner congé à tout moment, mais qu’il doit respecter les échéances triennales.

Exemple :

Un bail commercial arrive à son terme le 31 octobre 2020.

Le bailleur devait délivrer congé à son locataire au plus tard le 30 avril, soit pendant la période juridiquement protégée. 

En raison de l’état d’urgence sanitaire, il a été mis dans l’impossibilité de donner ce congé à compter du 12 mars. 

En application des dispositions de l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, et si l’on admet que la fin de l’état d’urgence sanitaire interviendra le 23 mai, le bailleur sera en droit de délivrer son congé jusqu’au 23 août 2020. 

La question se pose de savoir si le délai de préavis pourra être prolongé pour atteindre une durée de six mois.

En effet, si le congé met fin au bail, il n’oblige pas nécessairement le preneur à quitter les lieux.

Le preneur pourra lui aussi délivrer congé jusqu’au 23 août 2020, et la question se posera également de savoir si la date d’effet du congé sera le 31 octobre 2020, ou, dans le cas d’un congé délivré le 23 août, le 23 février 2021.

La spécificité du statut du bail commercial doit entraîner des réponses adaptées.

3/ L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19

Cette ordonnance permet de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux.

Il s’agit d’une ordonnance prise sur le fondement de l'habilitation donnée au Gouvernement par l'article 11 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19.

Par cette loi du 23 mars 2020, le Gouvernement a été autorisé à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois à compter de sa publication, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, relevant du domaine de la loi et, le cas échéant, à les étendre et à les adapter aux collectivités mentionnées à l'article 72-3 de la Constitution, afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et aux conséquences des mesures prises pour limiter cette propagation, et notamment afin de prévenir et limiter la cessation d'activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique et des associations ainsi que ses incidences sur l'emploi.

L'article 1er précise le champ d'application ratione personae de l'ordonnance : Pourront bénéficier des mesures prévues les entreprises éligibles au fonds de solidarité, par ailleurs créé par l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, ce fonds de solidarité ayant pour objet le versement d'aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.

Autrement dit, seules les entreprises fortement touchées par les mesures de confinement pourront bénéficier de ces dispositions ; on pense en particulier aux cafés, restaurants, commerces, etc…

Les entreprises qui poursuivent leur activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d'une attestation de l'un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure.

Le décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 pris en application de l’ordonnance prévoit que peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 de l'ordonnance n° 2020-316 susvisée les personnes physiques et personnes morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique, remplissant les conditions et critères définis aux 1° et 3° à 8° de l'article 1er et aux 1° et 2° de l'article 2 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020.

Il s’agit des personnes physiques et personnes morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique, ci-après désignées par le mot : « entreprises », remplissant les conditions suivantes définies d’une part à l’article 1 :

1° Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;

2° Elles ne se trouvaient pas en liquidation judiciaire au 1er mars 2020 ;

3° Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés. Ce seuil est calculé selon les modalités prévues par le I de l'article L. 130-1 du code de la sécurité sociale ;

4° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos d'exercice, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros ;

7° Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce ;

D’autre part à l’article 2 :

1° Elles ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;

2° Ou elles ont subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020,

- par rapport à la même période de l'année précédente ;
- ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 ;
- ou, pour les personnes physiques ayant bénéficié d'un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d'un tel congé pendant cette période, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.

Le décret n°2020-371 du 30 mars 2020 prévoyait une baisse de chiffre d’affaires de 70%, ramenée à 50% par le décret n°2020-394 du 2 avril 2020.

La condition d’un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000€ figurait dans la version initiale du décret n°2020-371 du 30 mars 2020, à l’article 1 – 5°, mais ce décret a été modifié par le décret n°2020-433 du 16 avril 2020, et dorénavant, cette condition figure à l’article 2-3° du décret n°2020-371 du 30 mars 2020, lequel article n’est pas visé par le décret n°2020-378 du 31 mars 2020.

Il en résulte que si cette condition figure parmi les conditions permettant l’accès au fonds de solidarité, elle ne figure plus parmi les conditions exigées pour pouvoir bénéficier des dispositions de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020.

Les entreprises mentionnées à l'article 1er justifient qu'elles remplissent les conditions pour bénéficier de ces mesures en produisant une déclaration sur l'honneur attestant du respect des conditions prévues à l'article 1er du présent décret et de l'exactitude des informations déclarées.
Elles présentent en outre l'accusé-réception du dépôt de leur demande d'éligibilité au fonds de solidarité ou, lorsqu'elles ont déposé une déclaration de cessation de paiements ou sont en difficulté au sens de l'article 2 du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d'aides compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité, le cas échéant, une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d'ouverture d'une procédure collective.

Les avocats peuvent bénéficier de ces dispositions s’ils remplissent les conditions énumérées ci-dessus.

L'article 2 interdit l'interruption ou la suspension de la fourniture d'électricité, de gaz et d'eau pour les entreprises concernées, à compter de l'entrée en vigueur de l’ordonnance et jusqu'à la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, en cas de non-paiement des factures.

En outre, les fournisseurs d'électricité ne peuvent procéder au cours de la même période à une réduction de la puissance distribuée aux personnes concernées.

L'article 3 prévoit la possibilité pour ces entreprises de demander l'échelonnement du paiement des factures correspondantes, exigibles au cours de la même période, sans aucune pénalité, auprès des fournisseurs et services distribuant l'eau potable pour le compte des communes compétentes au titre de l'article L. 2224 7-1 du code général des collectivités territoriales ainsi qu'auprès des fournisseurs d'énergie suivants :

  • les fournisseurs d'électricité titulaires de l'autorisation mentionnée à l'article L. 333-1 du code de l'énergie alimentant plus de 100 000 clients ;
  • les fournisseurs de gaz titulaires de l'autorisation mentionnée à l'article L. 443-1 du même code alimentant plus de 100 000 clients ;
  • les fournisseurs d'électricité qui interviennent dans les zones non interconnectées au réseau métropolitain continental ;
  • les entreprises locales de distribution définies à l'article L. 111-54.

Le paiement des créances dues à ces échéances ainsi reportées est réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures sur six mois, à partir du mois suivant la date de fin de l'état d'urgence sanitaire.

L'article 4 interdit l'application de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit le 10 septembre à minuit.

Mais le texte de présentation du décret n°2020-378 du 31 mars 2020 précise que sa date d’entrée en vigueur est fixée au lendemain de sa publication au JO, c’est –à-dire au 2 avril ;

Dans la mesure où il s’agit d’une mesure d’application de l’ordonnance, les dispositions prévues par l’ordonnance doivent prévaloir de sorte que c’est bien la date du 12 mars qui doit être prise en compte pour déterminer la période de suspension des sanctions en cas de non-paiement.

Il s’agit donc de mesures destinées à permettre aux entreprises dont l’activité est stoppée du fait des mesures de confinement, de pouvoir survivre à la crise sanitaire.

L’ordonnance organise un échelonnement du paiement des factures de gaz, d’eau et d’électricité ;

En revanche, aucun échelonnement n’est prévu quant aux loyers et aux charges, mais dans la mesure où le bailleur ne peut appliquer aucune sanction financière en cas de non-paiement, ni demander la résiliation du bail, il est permis d’en déduire qu’il ne pourra que subir des retards de paiement, sans compensation.

Ces mesures ne s’appliquent qu’aux personnes physiques et personnes morales exerçant une activité économique, de sorte qu’elles ne concernent pas les baux d’habitation qui ne bénéficient d’aucune mesure particulière au titre de cette ordonnance.

Elles concernent en revanche les avocats en ce qui concerne leurs locaux professionnels.

Conclusion

Nous avons vu que les avocats, à l’instar d’autres opérateurs économiques, n’étaient pas dispensés de payer leurs loyers, mais qu’ils ne pouvaient subir de sanctions financières du fait de retards de paiement.

Evidemment, la question se pose de savoir si les locataires et singulièrement les avocats peuvent soulever l’exception d’inexécution ou la force majeure.

Plusieurs auteurs se sont déjà exprimés à ce sujet (voir notamment Jean-Pierre BLATTER – AJDI avril 2020), et d’autres le feront dans les semaines qui viennent.

Quelques observations: les avocats ne sont pas empêchés de jouir de leurs locaux : ils peuvent s’y rendre et y travailler.

S’ils ne peuvent recevoir leurs clients, ce n’est pas du fait du bailleur.

C’est le « fait du prince » qui est la cause d’une jouissance incomplète, et il semble que « le prince » ait pris la mesure des difficultés en instaurant les règles exceptionnelles ci-dessus commentées.

L’étude des mesures prises dans le cadre de la lutte contre l’épidémie de Covid-19 permet de constater leur très grande complexité, et l’importance des questions restant en suspens, alors même que les tribunaux ne sont pas près de trancher les difficultés,…pour cause d’empêchement !

C’est donc la doctrine qui tentera d’apporter les explications nécessaires, et si  possible, des solutions.

Nous avions publié un article, il y a quelques années, dont le titre était « qui s’intéresse encore à la doctrine juridique ? » (Revue des Loyers – 2015 n°958 p273).

Il est probable que dans les mois qui viennent, les juristes s’y intéressent à nouveau.

Les avocats peuvent et doivent participer au débat doctrinal ; c’est ainsi qu’ils seront non seulement des avocats, mais aussi, ainsi que le dit notre confrère Jean-Pierre BLATTER, des jurisconsultes.

Enfin, on entend ici ou là qu’il y aura un avant et un après covid-19 ; concernant les cabinets d’avocats, on peut imaginer qu’après, le recours au télétravail se généralise, ou que les locaux soient partagés par une équipe du matin et une équipe de l’après-midi, de sorte que nous n’ayons plus besoin de locaux aussi vastes qu’auparavant.

L’avocat d’après-confinement exercera peut-être différemment de l’avocat d’avant…s’il parvient à survivre à la période actuelle…



Vincent CANU

Avocat au Barreau de PARIS

Spécialiste en droit immobilier

Responsable de la commission des baux d’habitation et professionnels du Barreau de PARIS

AMCO



Loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19

Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 - JORF n°0074 du 26 mars 2020

Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation

Décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19

Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période - JORF n°0074 du 26 mars 2020

Circulaire de présentation des dispositions du titre I de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période (26 mars 2020, rectifiée le 30 mars)

Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions  en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19

Circulaire de présentation des dispositions du titre I de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19

Décret n°2020-433 du 16 avril 2020

Loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l'état d'urgence sanitaire et complétant ses dispositions

Ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d'urgence sanitaire

Fiche technique de la DACS sur les conséquences de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020  en matière de baux d’habitation lors de la délivrance d’un congé par le bailleur (Ministère de la Justice)

Ordonnance de référé CE n°439903 du 10 avril 2020 (point 9)