Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

COVID et paiement des loyers commerciaux

Publié le 04/01/2021 09:00 - Catégorie(s) : Baux commerciaux, Droit des baux
Les juridictions saisies par les bailleurs de demandes en paiement de loyers pendant les périodes de confinement statuent au cas par cas.
Le décret d’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 est paru.

Deux ordonnances de référé rendues par le tribunal judiciaire de Paris

Une première ordonnance de référé rendue le 26 octobre 2020 par le Tribunal judiciaire de Paris (n° 20/55901) rappelle les dispositions prévues par l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période : les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période allant du 12 mars au 23 juin 2020 inclus.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après le 23 juin 2020, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée et le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020.

Cet article a pour effet d’interdire l’exercice par le créancier d’un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, mais n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat, qui peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation. Selon l’article 1134 devenu 1104 du Code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

S’agissant d’une obligation de somme d’argent, le moyen tiré de la force majeure, ou de la théorie des risques, soulevé par la société demanderesse pour solliciter l’annulation, subsidiairement la suspension de ses loyers pendant la période juridiquement protégée est inopérant.

Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué ni caractériser la perte de la chose louée comme le soutient la défenderesse.

L’exception d’inexécution, soulevée par la preneuse, de ses obligations issues du bail, doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance des locaux en litige ni que la force majeure peut justifier de faire droit la demande principale.

Il ressort des éléments de la cause que la demande en paiement résulte d’un arriéré de loyer constitué pendant la période juridiquement protégée correspondant au 2e trimestre 2020 prévu par le bail.

La société locataire démontre que son secteur d’activité, les salles de sport, a été fortement perturbé économiquement par le confinement décidé par les pouvoirs publics et les restrictions des déplacements de sa clientèle.

Elle justifie par des échanges de courriers s’être rapprochée de son bailleur pour avoir essayé de trouver une solution amiable.

La demande en paiement est dès lors sérieusement contestable.

Le juge des référés en déduit qu’il n’y a lieu à référé.

Une deuxième ordonnance rendue le même jour par la même juridiction (n° 20/53713) rappelle ces dispositions, et y ajoute :

Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué, ces circonstances ne lui étant pas imputables.

L’exception d’inexécution, soulevée par la preneuse, de ses obligations issues du bail, doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance des locaux en litige ni que la force majeure peut justifier de faire droit la demande principale.

Il en va de même du moyen fondé sur un trouble venant des pouvoirs publics assimilés à un tiers au sens de l’article 1725 du Code civil, ce trouble, qu’il soit de fait ou de droit, n’étant pas imputable au bailleur.

La société locataire démontre que son secteur d’activité, la parapharmacie, a été fortement perturbé économiquement par le confinement décidé par les pouvoirs publics et les restrictions de déplacement de sa clientèle.

Elle justifie par des échanges de courriers s’être rapprochée de son bailleur pour avoir essayé de trouver une solution amiable.

La demande en paiement est dès lors sérieusement contestable au titre de cette période qui correspond au 2ème trimestre 2020.

Il est dit n’y avoir lieu à référé sur la demande portant sur cette période.

Le quantum du 3e trimestre, justifié selon décompte et non contesté en son calcul sera l’objet d’une condamnation en paiement.

Comme le rappelle le juge des référés, si la société preneuse à bail fait état d’arguments portant sur l’accès des locaux pendant la période litigieuse et l’attitude de son bailleur au cours de cette période et que la bailleresse conteste ces arguments, l’analyse relève du juge du fond.

Dès lors qu’aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite n’est démontré, le juge des référés doit se déclarer incompétent, ce qu’il fait en l’espèce pour la demande en paiement des loyers du 2ème trimestre 2020.

Dans les deux cas, le juge relève que la société locataire justifie par des échanges de courriers s’être rapprochée de son bailleur pour avoir essayé de trouver une solution amiable.

Si la société locataire n’avait pas fait cette démarche, on peut en déduire a contrario qu’une condamnation en paiement des loyers aurait été prononcée.

Un arrêt rendu par la cour d’appel de Grenoble

L’arrêt rendu par la chambre commerciale de la cour d’appel de Grenoble le 5 novembre 2020 opposait le propriétaire de deux appartements situés dans un complexe hôtelier à la société de gestion à qui il les avait loués par un bail commercial, cette dernière étant autorisée à sous-louer les appartements à des vacanciers, avec faculté de fournir des prestations de nature hôtelière ;

En raison de la crise sanitaire, la société locataire a cessé de payer les loyers, d’où la procédure intentée par le bailleur.

Le tribunal, puis la Cour d’appel condamnent la société locataire à payer les loyers arriérés pour les motifs suivants :

Si la société locataire soutient, pour se soustraite à son obligation, l'exception d'inexécution, il ne peut qu'être constaté que le bail commercial n'a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage.

Il ne résulte d'aucun élément que le bailleur ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l'exercice par le preneur de son activité hôtelière.

Concernant le moyen pris de la force majeure liée à l'épidémie Covid 19, il n'est pas justifié par la société locataire de difficultés de trésorerie rendant impossible l'exécution de son obligation de payer les loyers.

Cette épidémie n'a pas ainsi de conséquences irrésistibles.

En outre, si la résidence dans laquelle se trouvent les lots donnés à bail constitue bien une résidence de tourisme définie par l'article R321-1 du code du tourisme, ainsi que l'a rappelé le bail commercial dans son exposé, l'article 10 du décret du 11 mai 2020 modifié le 20 mai 2020, tout en interdisant l'accueil du public dans les résidences de tourisme, a prévu une dérogation concernant les personnes qui y élisent domicile, de sorte que toute activité n'a pas été interdite à la société locataire ;

S'agissant enfin du moyen pris du fait du prince, il convient de relever que cette théorie jurisprudentielle concerne les rapports entre une personne morale de droit public et son cocontractant, ce qui n'est pas le cas de l'espèce.

Il s'ensuit que la demande concernant le paiement des loyers de retard est bien fondée et il y sera fait droit.

Concernant la demande complémentaire visant le paiement de 57,50 euros au titre des intérêts de retard, l'article 4 de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 a prévu que les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L622-14 et L641-12 du code de commerce. Ces dispositions s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Selon l'article 1er de cette ordonnance, peuvent bénéficier de ces dispositions les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance nº 2020-317 du 25 mars 2020. Les conditions d'admission à ce fonds ont été définies par le décret 2020-371 du 30 mars 2020, dont l'article 1er prévoit que le nombre de salariés doit être inférieur ou égal à 10, et le chiffre d'affaires inférieur à un million d'euros.

Tel n'est pas le cas de l'intimée, dont il n'est pas contesté qu'elle exerce une activité sur l'ensemble du territoire national, avec un chiffre d'affaires dépassant 177 millions d'euros, avec plus de 1.000 salariés.

Ces décisions ont appliqué les dispositions spéciales prises à l’occasion du premier confinement par la loi d’urgence sanitaire du 23 mars 2020 ;

Cette jurisprudence s’appliquera également aux mesures prises par l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020.

Les mesures relatives à l’exigibilité des loyers commerciaux pendant le second confinement

En effet, l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire comporte plusieurs mesures destinées aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de fermeture obligatoire.

Les critères d’éligibilité viennent d’être précisés par le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020.

Il s’agit des entreprises de moins de 250 salariés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 50 millions d’euros et qui subissent une perte de chiffre d’affaires de plus de 50 % au titre du mois de novembre 2020.

Les entreprises visées peuvent être des personnes physiques ou morales.

Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos doit être inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen doit être inférieur à 4,17 millions d’euros;

Le critère de perte de chiffre d’affaires correspond à une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre et le 30 novembre 2020.

Cette perte de chiffre d’affaires est définie comme la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part:

  • le chiffre d’affaires durant la même période de l’année précédente;
  • ou, si l’entreprise le souhaite, le chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019;
  • ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020;
  • ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois;
  • ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.

Pour les entreprises ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public, le chiffre d’affaires du mois de novembre 2020 n’intègre pas le chiffre d’affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison.

Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date la réouverture est autorisée, les personnes mentionnées ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Tribunal judiciaire de Paris, 26 octobre 2020, n°20/55901

Tribunal judiciaire de Paris, 26 octobre 2020, n°20/5371

Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 5 novembre 2020, RG nº 16/04533

Décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 – JO du 31 décembre 2020