Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Transmission des obligations du bailleur après décès

Publié le 15/02/2021 10:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
L’héritier du bailleur est tenu, en raison de la transmission des obligations du de cujus, des conséquences de l'exécution du contrat de bail.

Le 9 septembre 2010, Mr Charles M donne à bail à Mme L un local à usage d'habitation ;

Puis Mr. François M, devenu propriétaire du local après le décès de son père, notifie à Mme L un congé pour vendre, et l'assigne en validité de congé, en expulsion et en paiement d'un arriéré de loyer ;

Mme L l'assigne en requalification du bail en bail de droit commun soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite l'indemnisation d'un trouble de jouissance, le remboursement de loyers, la remise de quittances de loyers et la justification des charges locatives ;

Pour rejeter les demandes de Mme L en dommages-intérêts, la cour d’appel retient que le principe de responsabilité, sur un fondement contractuel ou quasi-délictuel, demeure personnel et que l'on ne saurait imputer à Mr. M des agissements qui concernent une période courant du 9 septembre 2010, date de la conclusion du bail, au 6 juillet 2014, date du décès de son père, pour laquelle il n'était nullement concerné puisqu'il est devenu propriétaire du bien par dévolution successorale, et qu'il ne saurait dès lors être tenu pour responsable d'une situation à laquelle il se trouve confronté, contre son gré, depuis plusieurs années,

Sur la remise des quittances de loyer antérieures au mois de novembre 2013, l’arrêt retient que M. M n'avait pas, à ce titre et pour cette période, la qualité de bailleur ;

L’arrêt est cassé, la cour de cassation considérant qu'en statuant ainsi, alors que M. M était tenu, en raison de la transmission des obligations du de cujus, des conséquences de l'exécution du contrat de bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

En effet, le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur (art.1742 C.Civ.) de sorte que Mr. François M, qui continuait la personne de son auteur, était tenu des obligations résultant du contrat de location du 9 septembre 2010.

Cette décision est justifiée par les règles régissant les successions, l’arrêt étant d’ailleurs rendu au visa des articles suivants :

  • Article 724 : Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.
  • Article 873 : Les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part successorale, et hypothécairement pour le tout ;
  • Article 1122 : On est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

Autrement dit, dès lors que l’on hérite d’un logement loué, on hérite également des obligations non satisfaites par son auteur. L’héritage porte sur l’actif, le logement, mais également sur le passif, les éventuelles dettes à honorer.

Cass. 3ème civ. 23 janvier 2020  F-D 19-11.349