Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Logement de fonction et prescription de l’action

Publié le 12/05/2021 10:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
L’action en expulsion d’une personne ayant occupé un logement de fonction est-elle soumise à la prescription ?

En 1975, une personne est embauchée par un établissement financier qui met un logement à sa disposition à titre d’accessoire à son contrat de travail. En 2004, la salariée prend sa retraite et continue à occuper les lieux.

Dix ans après, la bailleresse délivre un congé à son ancienne salariée, puis l’assigne en validation de congé.

Le tribunal, puis la Cour déclarent l’action prescrite, puisqu’elle tend à l’expulsion de l’occupante d’un logement de fonction constituant l’accessoire d’un contrat de travail qui a pris fin, le terme de la convention interdisant à l’ancienne salariée de se maintenir dans les lieux, de sorte qu’il s’agit d’une action dérivant d’un contrat, soumise à la prescription décennale de droit commun.

La prescription était acquise le 19 juin 2013, à l’expiration du délai de 5 ans institué par la loi du 17 juin 2008.

L’action engagée par assignation en date du 24 septembre 2015 était donc atteinte par la prescription.

L’arrêt est cassé par la cour de cassation au motif que l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription.

La cour de cassation se fonde sur les articles 544 et 2227 du code civil.

L’article 544 prévoit que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 2227 dispose que le droit de propriété est imprescriptible. 

La revendication est l’action par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui le détient la restitution de son bien, précise la cour de cassation en invoquant un arrêt rendu par la 3ème chambre civile le 16 avril 1973 (pourvoi n°72-13.758 – Bull. III n°297).

Cet arrêt n’est pas totalement convaincant car l’occupante du logement ne contestait pas la propriété de son ex-employeur.

Par ailleurs, l’arrêt cité, du 16 avril 1973, avait trait à la vente d’un immeuble effectuée en fraude des droits du propriétaire, et dans cette hypothèse, la prescription ne peut effectivement être invoquée.

Mais dans l’affaire soumise à la cour de cassation, il ne s’agissait que de l’occupation d’un logement et non de son appropriation par une personne sans droits sur la chose.

C’est la raison pour laquelle on aurait pu imaginer que la propriétaire soit sanctionnée de ne pas avoir agi contre l’occupante dans le délai de 5 ans ; en l’espèce, elle avait attendu 10 ans pour agir !

Il reste que cet arrêt comporte la lettre « P » qui vise les arrêts publiés au Bulletin de la Cour ayant une portée doctrinale, soit par la nouveauté de la solution, soit par une évolution de l’interprétation d’un texte au regard de la jurisprudence antérieure, soit enfin parce que la Cour n’avait pas publié cette solution depuis longtemps et qu’elle entendait manifester la constance de sa position.

Cass 3ème civ. 25 mars 2021 – n° N 20-10.947