Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Prolongation de l'encadrement des loyers

Publié le 31/05/2021 09:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
L’encadrement des loyers est prolongé pour 3 ans

Le projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dit projet de loi 4D traite aussi de l’encadrement des loyers !

L’article 23 prolonge l'expérimentation sur l'encadrement des loyers ;

Cet article modifie le dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers. Pour permettre une évaluation appropriée du dispositif, ce qui nécessite un temps plus long que celui initialement envisagé compte tenu des dates d'entrée en vigueur effective du dispositif, il prolonge la durée totale de l'expérimentation.

Il améliore par ailleurs son articulation avec l'accès à la commission départementale de conciliation et précise les modalités d'application du dispositif dans le cas d'une colocation.

L’encadrement des loyers est un dispositif qui vise à réguler les augmentations de loyer afin d’éviter les abus et fluidifier le marché locatif français.

Un dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers a été institué par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN).

La durée de l’expérimentation a été fixée à cinq ans à compter de la publication de la loi ELAN, soit jusqu’au 23 novembre 2023 inclus. Il s’est substitué au dispositif pérenne d’encadrement du niveau des loyers, organisé par la loi du 6 juillet 1989.

Le dispositif issu de la loi ALUR prévoyait que l’encadrement du niveau des loyers s’applique automatiquement sur l’ensemble des zones dites de tension locative, définies à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 précitée72.

Le dispositif mis en place dans le cadre de l’article 140 de la loi ELAN concerne également les « zones tendues » mais est restreint à celles qui présentent une candidature à l’expérimentation.

Les candidatures pouvaient être déposées par un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat ou une des collectivités à statut particulier nommément visées par la loi : la ville de Paris, les établissements publics territoriaux (EPT) de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence.

Les collectivités territoriales ou leurs groupements disposaient d’un délai de deux ans à compter de la publication de la loi ELAN pour déposer leur candidature, échu par conséquent le 24 novembre 2020.

Le législateur avait envisagé une durée totale d’expérimentation de cinq ans.

Toutefois, une fois qu’est délimité par décret le périmètre de la collectivité ou de l’EPCI à fiscalité propre demandeur soumis à l’expérimentation, le préfet doit disposer des niveaux de loyers constatés par un observatoire local des loyers agréé pour fixer les loyers de référence par arrêté et que le dispositif soit effectivement mis en oeuvre.

Cinq candidatures ont été déposées en Ile-de-France, dont celle de Paris, et cinq autres en province.

En février 2021, les dispositifs sont en place à Paris et à Lille. L’instruction des autres demandes se poursuit ; tant que ce processus n’est pas achevé, il est impossible d’évaluer avec certitude à combien il pourra être donné suite, ni dans quel délai de mise en oeuvre.

Les candidatures n’ont pas non plus vocation à être rendues publiques. Par ailleurs, le déploiement du dispositif sur un périmètre particulier implique le dépôt de la candidature, la publication d’un décret délimitant ce périmètre puis la publication d’un arrêté préfectoral.

Afin de laisser un temps suffisant de mise en oeuvre du dispositif sur les territoires éligibles, à son observation et à son évaluation, il est nécessaire de prolonger la durée totale de l’expérimentation. L’allongement de la durée de l’expérimentation permettra par ailleurs de réaliser l’évaluation du dispositif avec le recul nécessaire à l’étude d’un dispositif dont les effets s’inscrivent nécessairement dans un temps long, eu égard notamment à la durée des baux.

Au 24 novembre 2020, à l’issue du délai de candidature de deux ans ouvert par l’article 140 de la loi ELAN, l’encadrement des loyers a pu être mis en oeuvre sur le territoire de deux communes : Paris (décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers) et Lille (décret n° 2020-41 du 22 janvier 2020 fixant le périmètre du territoire de la métropole européenne de Lille sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers).

Le dispositif ne sera ainsi pleinement déployé qu’au cours de l’année 2021, alors que le rapport d’évaluation de l’expérimentation doit être, au regard des dispositions actuelles de l’article 140 précité, remis au Parlement au plus tard en mai 2023.

Le Gouvernement estime donc nécessaire d’allonger la durée totale de l’expérimentation.

Compétence de la commission départementale de conciliation (CDC

Dans le dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers, lorsque le loyer fixé au contrat excède le loyer de référence majoré, hors cas de complément de loyer, le locataire peut exercer une action en diminution à deux moments distincts.

Au renouvellement du bail (VI de l’article 140 de la loi ELAN), il peut proposer au bailleur la mise en conformité du contrat de location et, à défaut d’accord entre les parties, la saisine de la CDC constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge.

Par ailleurs, le locataire peut engager une action en diminution lorsqu’il vient de conclure un contrat de location dont le loyer de base (hors complément de loyer) excède le loyer de référence majoré qui est applicable au logement (A du III de l’article 140). Dans ce cas précis, la procédure de l’action en diminution n’est pas déterminée ; elle est donc plus libre que l’action en diminution exercée au renouvellement du bail et la saisine de la CDC ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. Dans le cas où le contrat de bail prévoit un complément de loyer au-delà donc du loyer de référence majoré, le B du III de l’article 140 prévoit en revanche que la contestation éventuelle de ce complément par le locataire passe par la saisine obligatoire de la CDC.

Même lorsque la loi ne le prévoit pas expressément, les parties ont la possibilité de saisir la CDC si le litige qui les oppose entre dans le champ de compétence de cette dernière. Le champ de compétence des CDC est déterminé par l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 précitée pour les logements loués vides et par l’article 25-11 de la même loi pour les logements loués meublés.

Pour les logements loués meublés, la CDC est compétente pour « l’examen des litiges […] résultant de l'application des dispositions relatives aux loyers… ». Cette formulation générale permet donc aux parties de saisir la CDC dans le cadre d’une action en diminution consécutive à la signature du bail, hors cas de la contestation du complément de loyer.

A l’inverse, pour les logements loués vides, la CDC est compétente pour connaître des « litiges résultant de l'application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 » de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Si ces articles encadrent l’évolution des loyers et, si sous l’empire de la loi ALUR, l’article 17 organisait le dispositif d’encadrement du niveau des loyers, la loi ELAN a substitué à cet ancien dispositif celui qui figure désormais à son article 140. Il en résulte que, contrairement au cas des logements loués meublés, pour les logements loués vides, la CDC n’est pas compétente pour concilier les parties dans le cadre d’une action en diminution consécutive à la signature d’un bail.

Il est donc nécessaire de remédier à cette différence selon la catégorie de logement, loué meublé ou vide, en précisant le champ de compétence de la CDC dans le cadre de ce dispositif expérimental.

Encadrement du loyer des colocations à baux multiples

Le régime de la colocation est organisé par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. La loi ALUR, en créant ce nouvel article, avait notamment prévu que : « Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. ».

Préalablement à l’entrée en vigueur de la loi ELAN, le dispositif pérenne d’encadrement du niveau des loyers était organisé par les articles 17 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Il découlait donc de la lecture conjointe des articles 8-1 et 17 de cette loi que la somme des loyers perçus par l’ensemble des colocataires ne pouvait pas être supérieure au loyer de référence majoré applicable au logement, hors complément de loyer. Le dispositif d’encadrement des loyers s’appliquait donc indépendamment du fait que chaque colocataire dispose de son propre contrat de location (colocation à baux multiples) ou qu’un unique contrat de colocation régisse l’ensemble de la location (colocation à bail unique).

La loi ELAN n’a pas modifié le régime de la colocation sur ce point, notamment pour tenir compte de ce que le régime d’encadrement du niveau des loyers figure désormais sous forme expérimentale à son article 140.

Dès lors, dans une colocation à baux multiples, si le loyer de chaque colocataire ne peut effectivement pas excéder le loyer de référence majoré hors complément de loyer, il est loisible au bailleur de louer son logement en colocation pour des loyers dont la somme excéderait le loyer de référence majoré.

Le Gouvernement entend clarifier l’articulation entre le dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers et la colocation à baux multiples.

Ainsi, le Gouvernement propose de prolonger la durée totale du dispositif de trois ans, soit jusqu’au 23 novembre 2026, afin de permettre une plus grande pertinence de l’évaluation. Il propose également de renforcer l’accès à la CDC et d’améliorer l’articulation du dispositif avec le cas de la colocation à baux multiples.
Projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale.