Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Congé – preuve de la réception de la lettre RAR

Publié le 30/06/2021 09:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Dès lors que l’avis de réception de la lettre d’envoi du congé n’a pas été signé par la locataire, le congé est irrégulier et n’a pu produire son effet.
En l’absence de mention des plafonds applicables aux honoraires du mandataire, la clause du bail qui met à la charge du locataire la moitié des honoraires est nulle.

La jurisprudence est très stricte sur la réception du congé par son destinataire ; Le congé ne peut être considéré comme valablement notifié que si l’avis de réception a été effectivement signé par son destinataire ; si cette signature est illisible et que le locataire la conteste, c’est au bailleur d’établir que la signature est bien celle du locataire (Cass. 3ème civ. 5 juill. 1995 – Administrer – janv. 1996 p59 note E-E Franck)

En l’espèce, l’avis de réception comportait, dans la case prévue à cet effet, la mention manuscrite suivante : p.o.B, ce qui devait vouloir dire « pour ordre », signé B. Ainsi, normalement, B avait le pouvoir de signature. Mais comme cela arrive très souvent, l’employé des postes n’a pas vérifié que le signataire avait ce pouvoir.

La locataire ayant contesté avoir donné pouvoir à quiconque pour signer en son nom, la Cour d’Appel a considéré que le congé n’avait pas été notifié à la personne de la locataire et ne pouvait produire son effet, de sorte qu’il a été annulé, et le bail reconduit pour 3 ans.

Ainsi se vérifie une nouvelle fois l’adage bien connu : « bannissez la lettre recommandée », que proclamait l’illustre avocat Jean-Pierre Blatte, en recommandant systématiquement la délivrance des congés par acte d’huissier.

Par ailleurs, le locataire demandait le remboursement de la somme payée au bailleur en remboursement de la moitié des honoraires du mandataire.

En effet, l’article 5-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger le bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Mais la loi prévoit que les 3 premiers alinéas de cet article sont reproduits dans le bail, ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis, et ce, à peine de nullité.

Cette formalité n’ayant pas été respectée en l’espèce, la cour d’appel a ordonné le remboursement au locataire de la somme qu’il avait versé.

Notons enfin qu’il s’agit d’un arrêt infirmatif, le juge des contentieux de la protection ayant validé le congé et ordonné l’expulsion de la locataire, âgée de 85 ans, avec exécution provisoire, laquelle avait été arrêtée par le premier président de la cour d’appel.

CA Nancy – 15 avril 2021 – n°20/1685