Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Action en répétition des charges – prescription triennale

Publié le 19/07/2021 09:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Un tribunal d’instance considère que le point de départ du délai de trois ans partait en l’espèce de chaque paiement de provisions sur charges dont le remboursement était partiellement réclamé, de sorte que l’action en remboursement des charges indûment perçues par le bailleur était prescrite pour la période antérieure au 14 juin 2016 (soit trois ans avant la délivrance de l’assignation), et non du jour où le locataire avait eu connaissance de son droit, c’est-à-dire le jour où il avait eu connaissance de la régularisation des charges.

L’arrêt est cassé sur pourvoi du locataire, la cour de cassation considérant que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En effet, seul l’acte de régularisation permet au locataire de savoir si une restitution de charge est à son bénéfice et justifie donc une action en récupération.

Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-11.707 – F-D