Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Colocation – solidarité – date d’expiration de l’obligation

Publié le 26/07/2021 09:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
La solidarité entre colocataires prend fin pour les dettes nées au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Cet arrêt est important en ce qu’il précise la règle de la solidarité entre colocataires.

En effet l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ».

Une maison est louée à deux colocataires solidaires ; l’un des deux donne congé à effet au 29 avril 2015 ; le 4 janvier suivant, le deuxième colocataire quitte les lieux et un état de sortie est établi ; ultérieurement, le bailleur assigne les deux copreneurs en paiement d’un arriéré de loyers, de charges et de réparations locatives.

La cour d’appel fait droit à la demande du bailleur d’où le pourvoi formé par la locataire ayant quitté les lieux en 2015.

L’arrêt est cassé, la cour de cassation rappelant les dispositions de l’article 8-1 ci-dessus, ajoutant : « il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date », cette date étant la date à laquelle prend fin le délai de 6 mois suivant la date d’effet du congé.

En l’espèce le locataire ayant quitté les lieux en 2015 n’était pas redevable des dettes nées après le 29 octobre 2015, soit six mois après la date d’effet du congé.

La créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux étant née après l’expiration de l’obligation solidaire, la cour d’appel avait violé le texte susvisé.

Le pourvoi reprochait également à l’arrêt d’avoir condamné la locataire à payer des loyers arriérés sans les retenir sur le dépôt de garantie ; évidemment, l’arrêt est également cassé sur ce point, la cour de cassation rappelant que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer.

La jurisprudence est constante sur ce point : la créance que le bailleur est en droit de retenir sur le dépôt de garantie peut être constituée par des arriérés de loyers ou de charges et par des réparations locatives (CA Paris 6ème ch. B – 11 février 1987).

Cass. 3ème civ. 8 avril 2021 - 19-23.343 – FS – P