Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Violences – manquement à l’usage paisible - résiliation du bail

Publié le 02/08/2021 09:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Les violences commises par le fils de la locataire à l’encontre des employées du bailleur et réitérées après une première condamnation pénale constituent des manquements à l’obligation de jouissance paisible.

L’article 7- b de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, le fils de la locataire, en 2011, avait exercé des violences à l’égard des agents du bailleur, qui était un bailleur social ; à la suite de ces faits ayant donné lieu à une condamnation pénale, la locataire a été relogée avec son fils dans un autre appartement. En 2014, ce dernier, devenu majeur, a commis de nouvelles violences pénalement sanctionnées à l’encontre des employés du bailleur.

Le bailleur a alors assigné la locataire en résiliation de bail pour manquement à l’usage paisible des lieux./p>

La cour d’appel a prononcé la résiliation du bail ;

Le pourvoi formé par la locataire soutenait que le juge n’a le pouvoir de prononcer la résiliation d’un contrat que s’il y a inexécution totale ou partielle d’une des obligations que ce contrat stipule ; que la résiliation d’un bail d’habitation pour manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux loués ne peut ainsi être prononcée que si est établie l’existence d’un lien entre les troubles constatés et un manquement à l’obligation, pour le preneur, d’user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires ; qu’en retenant, pour établir que la locataire aurait contrevenu à son obligation d’user des lieux qu’elle a pris à bail paisiblement et en conformité avec leur destination contractuelle, les actes de violence que son fils a perpétrés, le 19 novembre 2014, en dehors de ces lieux donnés à bail ou de leurs accessoires, la cour d’appel, qui ne justifie pas que les actes de violence dont elle fait état auraient causé un trouble quelconque dans les lieux donnés à bail ainsi que dans l’immeuble et même dans la commune où ils se trouvent, a violé les articles 1184 ancien et 1240 actuel du code civil, ensemble les articles 1729 du même code et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. »

Le pourvoi est rejeté, la cour de cassation approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que les violences commises par le fils de la locataire à l’encontre des employés du bailleur et réitérées après une première condamnation pénale constituaient des manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit et que le lieu de commission des violences importait peu dès lors que les victimes étaient des agents du bailleur.

Elle en a souverainement déduit que la gravité des troubles ainsi constatés justifiait la résiliation du bail.

Ainsi, la résiliation du bail est encourue dès lors que les victimes des violences sont des agents du bailleur, peu importe le lieu où ces violences sont commises.

Cet arrêt parfaitement justifié est promis à une large diffusion puisqu’il sera publié au bulletin, au rapport et sur le site internet de la cour de cassation.

Cass. 3ème civ. 17 décembre 2020 18-24.823 – FP - P+B+I