Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Promesse de vente – validité supérieure à dix-huit mois – acte authentique

Publié le 09/08/2021 09:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
La nullité encourue d’une promesse synallagmatique de vente d’une durée supérieure à dix-huit mois qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique, est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le promettant.

Par acte en date du 10 mai 2013, Mr O donne à bail un appartement à Mr et Mme L pour une durée de 3 ans. Par un protocole devant être annexé au bail, les parties étaient convenues de la vente de l’appartement, selon certaines modalités et conditions, dans un délai maximum de 24 mois.

Puis, par acte en date du 23 mai 2015, elles ont prorogé les effets du protocole jusqu’au 15 mai 2016.

Enfin, par acte en date du 3 novembre 2016, le bailleur, après avoir fait délivrer un commandement de payer, assigne les locataires en résiliation du bail et expulsion.

Les locataires sollicitent reconventionnellement la nullité du protocole au motif que la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, qui a pour objet la cession, par une personne physique, d’un immeuble, et dont la validité est supérieure à dix-huit mois, est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique ; qu’une telle promesse de vente constitue donc un acte solennel ; que la nullité de l’acte qui a été établi sans observer la solennité à laquelle il est assujetti, est absolue, de sorte qu’elle peut être demandée par toute personne intéressée ;

La cour d’appel déboute les locataires de leur demande et constate la résiliation du bail.

Le pourvoi formé par les locataires est rejeté ;

La cour de cassation souligne que la cour d’appel a retenu que le protocole s’analysait en une promesse synallagmatique de vente d’une durée supérieure à dix-huit mois et qu’il était soumis à l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation.

Mais dès lors que les dispositions de ce texte ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative.

Ainsi, la cour d’appel en a exactement déduit que seul le promettant pouvait invoquer la nullité du protocole et que la demande des bénéficiaires devait être rejetée.

En effet, l’article L.290-1 CCH prévoit que « Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique. »

Et l’article L.290-2 du même code dispose que « La promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d’une caution déposée entre les mains du notaire. »

Mais la nullité prévue par l’article L.290-1 CCH est-elle une nullité absolue ou une nullité relative ?

Cette disposition entend garantir au vendeur promettant qu’il a bien conscience de la portée de son acte, qui va entraîner l’immobilisation de son bien ou de son droit immobilier pendant de longs mois, voire quelques années.

C’est donc, en toute vraisemblance, une règle d’ordre public de protection relevant du régime des nullités relatives, institué par l’article 1181 du Code civil.

C’est ce qu’a jugé la cour de cassation dans cet arrêt important qui sera publié au Bulletin, au rapport et sur le site internet de la cour de cassation.

Cass. 3ème civ. 26 novembre 2020 19-14.601 – FS - P+B+I