Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Encadrement des loyers

Publié le 07/09/2021 09:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Emmanuelle WARGON valide les candidatures des métropoles de Bordeaux, Lyon et Montpellier

Si la loi prévoit la liberté de fixation du loyer initial, cette liberté est limitée par l’instauration d’un encadrement optionnel des loyers à titre expérimental.

Cet encadrement optionnel a été instauré par l’article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018, qui prévoit qu’à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

Ce dispositif s’applique aux logements nus comme aux logements meublés (article 140-IV)

Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s'applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  1. Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
  2. Un niveau de loyer médian élevé ;
  3. Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
  4. Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

Cette durée de 5 ans doit être portée à 8 ans par la loi en discussion au parlement relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (projet de loi 4D – article 23)

A ce jour, l’encadrement des loyers a pu être mis en œuvre sur le territoire des communes suivantes :

  • Paris (décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers)
  • Lille (décret n° 2020-41 du 22 janvier 2020 fixant le périmètre du territoire de la métropole européenne de Lille sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers).
  • Et depuis le 1er juin 2021, les villes appartenant à Plaine commune en Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse - Décret n° 2020-1619 du 17 décembre 2020 fixant le périmètre du territoire de l'établissement public territorial Plaine Commune sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Dans ces trois territoires, le représentant de l'Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Ces loyers, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’OLAP et déclinés par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs quartiers) et par catégories de logement (nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment).

Par 3 décrets publiés le 3 septembre, l’encadrement du niveau des loyers est dorénavant mis en place sur les communes de Bordeaux, Lyon et Villeurbanne, et Montpellier. Il entrera en vigueur d’ici le début de l’année 2022 sur ces territoires, après prise des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence applicables.

Les trois nouveaux territoires entrant dans le dispositif portent donc à sept le nombre de territoires où sera mis en place l’encadrement des loyers. Emmanuelle Wargon réaffirme son soutien à cette expérimentation. Elle souligne que ce dispositif doit nécessairement s’accompagner d’une politique volontariste de développement de l’offre nouvelle de logements abordables.

Décret n° 2021-1143 du 2 septembre 2021 fixant le périmètre du territoire de la métropole de Lyon sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021 fixant le périmètre du territoire de la métropole Montpellier Méditerranée Métropole sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Décret n° 2021-1145 du 2 septembre 2021 fixant le périmètre du territoire de la métropole Bordeaux Métropole sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique