Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Bail d’habitation : le formalisme de la caution est allégé…ou pas

Publié le 01/01/2022 10:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Depuis le 1er janvier 2022, il suffit que la caution indique qu’elle s’engage à payer au créancier la dette du débiteur en cas de défaillance de ce dernier, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres.

C’est la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui a supprimé toute obligation de mentions manuscrites dans les actes de cautionnement signés par des personnes physiques, afin de faciliter la dématérialisation de la procédure de mise en location.

Déjà depuis la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, cette obligation ne s’appliquait plus aux personnes morales.

Aujourd’hui, c’est l’ordonnance du 15 septembre 2021, portant réforme du droit des suretés qui opère une nouvelle réforme en modifiant le dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

C’est ainsi qu’est supprimée l’obligation de faire apparaitre dans l’acte de cautionnement la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’a la caution de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte.

Est ajoutée l’obligation pour la caution d’apposer la mention prévue par l’article 2297 C.Civ.

Cet article 2297 C.Civ., également modifié par l’ordonnance, est ainsi rédigé :

A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Comme l’indique le rapport de présentation de l’ordonnance, « s'agissant de la mention devant être apposée par la caution, le cautionnement d'un bail d'habitation réintègre le giron du droit commun. Le besoin de protection de la caution est en effet le même qu'ailleurs. La caution devra donc apposer elle-même la mention de l'article 2297 du code civil. »

L’expression « apposer elle-même » signifie-t-elle que la caution doit revenir à la mention manuscrite ?

La question ne se pose pas si la caution est donnée par voie électronique.

En effet, l’article 1174 alinéa 2 du code civil prévoit que « Lorsqu'est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s'oblige, ce dernier peut l'apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu'elle ne peut être effectuée que par lui-même. »

Cette disposition est destinée à faciliter la conclusion de l’engagement de caution par voie électronique.

Si l’engagement de caution est donné de manière traditionnelle, la caution étant physiquement présente, l’apposition d’une mention, ainsi que le prévoit l’article 2297 C.Civ., sera valable si la caution pianote le texte sur son ordinateur ou sur son téléphone.

Les dispositions abrogées se suffisaient à elles-mêmes : la lecture de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989  permettait de savoir quelles étaient les conditions posées par la loi pour que la caution soit valable.

Dorénavant, il sera nécessaire de consulter un autre texte (l’article 2297 C.Civ.) pour être renseigné, la manie du législateur moderne consistant souvent à opérer par renvois d’un texte à l’autre.

Concernant l’information de la caution, elle est assurée par la mention qui doit être apposée, mais on peut regretter qu’aucune obligation ne soit prévue concernant la durée du cautionnement, qui est pourtant un élément essentiel lorsqu’on se porte caution d’un locataire qui peut rester très longtemps dans les lieux loués.

En conclusion, si l’on peut comprendre la volonté du gouvernement d’unifier le régime de la caution, il est permis de regretter que l’on ait pas tenu compte de la spécificité du contrat de bail, contrat à exécution successive, qui peut conduire à la mobilisation de l’engagement de caution plusieurs années après la signature du bail.

Vincent CANU

Avocat au Barreau de Paris

Spécialiste en droit immobilier