Vincent Canu avocat au barreau de parisSpécialiste en droit immobilier

Résiliation de bail : un formulaire unique de diagnostic social et financier

Publié le 02/09/2022 09:00 - Catégorie(s) : Baux d'habitation, Droit des baux
Un arrêté du 23 août 2022 crée un formulaire unique de diagnostic social et financier effectué dans le cadre d’une procédure judiciaire aux fins de résiliation du bail.

En cas d’impayé de loyer, le bailleur fait en général délivrer par huissier un commandement de payer au locataire, laissant à celui-ci un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette, ensuite de quoi, à défaut de règlement, le tribunal peut être saisi par le bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le locataire n’a pas déféré au commandement dans le délai de 2 mois, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations.

Ce décret prévoit notamment dans son article 1 que le diagnostic social et financier mentionné au III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est réalisé par un intervenant social ou juridique relevant de l'organisme compétent désigné à cette fin par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
L'intervenant social ou juridique informe par courrier ou tout autre moyen le locataire et le bailleur des délais dans lesquels ils peuvent présenter des observations écrites ou orales sur le contenu du diagnostic social et financier.
Afin de réaliser ce diagnostic, l'organisme compétent propose au locataire assigné aux fins de résiliation de son bail, un entretien avec un intervenant social ou juridique dans un délai de quinze jours ouvrés suivant la saisine de l'organisme par le représentant de l'Etat dans le département en application du III de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée. Cette proposition s'effectue par courrier ou tout moyen à sa disposition.
En l'absence de réponse de la part du locataire à cette première proposition quinze jours ouvrés avant la date d'audience mentionnée sur l'assignation aux fins de résiliation du bail, l'organisme compétent peut proposer un nouvel entretien au locataire. Cette proposition s'effectue par courrier ou tout moyen à sa disposition.
En tout état de cause et après avoir mis en mesure le bailleur et le locataire de présenter des observations, le diagnostic social et financier est complété par l'intervenant social ou juridique, en lien avec la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives qui lui transmet, le cas échéant, les informations dont elle dispose sur le locataire.

L'absence de réponse du bailleur ou du locataire ne fait pas obstacle à la transmission du diagnostic au juge.
Le diagnostic social et financier est transmis par l'organisme au juge et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au plus tard cinq jours ouvrés avant la date d'audience mentionnée sur l'assignation nonobstant l'absence de signature du locataire ou du bailleur. Le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

Dans son article 2, le décret prévoit que Le diagnostic social et financier est établi conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement.

C’est l’objet de l’arrêté commenté.

Le décret prévoit notamment que le diagnostic social et financier comporte les rubriques suivantes :

  • identité et coordonnées du rédacteur ;
  • indication de la présence du locataire lors de la réalisation du diagnostic ;
  • mention de la transmission obligatoire du diagnostic au locataire et au bailleur ;
  • identité du locataire assigné ;
  • situation familiale du locataire assigné ;
  • accompagnement social, juridique et juridictionnel ;
  • caractéristiques relatives à sa situation locative ;
  • situation d'endettement locatif ;
  • dispositifs de traitement de la dette locative ;
  • reprise du paiement des loyers ;
  • capacité à rembourser la dette locative ;
  • préconisations et observations adressées par l'intervenant social et juridique ;
  • le cas échéant, observations écrites du rédacteur, du locataire ou du bailleur ;
  • le cas échéant, nécessité d'un relogement et les démarches engagées à cette fin ;
  • le cas échéant, saisine et recommandations de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’arrêté comporte deux articles, l’article 2 prévoyant la publication au journal officiel, et l’article 1er étant ainsi rédigé : Le formulaire de diagnostic social prévu à l’article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée est homologué respectivement sous le numéro CERFA 16227*01. Il peut être téléchargé à l’adresse suivante : https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_16227.do.

En réalité, il ne s’agit pas d’un formulaire, mais d’un guide permettant de réaliser le diagnostic.

Le document téléchargeable est intitulé « notice Diagnostic Social et Financier (DSF). Il précise ce qu’est le DSF et dans quel but on doit le réaliser, qui peut le remplir, comment le remplir, quelles démarches l’intervenant social ou juridique peut entreprendre avant l’audience, quelle utilisation doit être faite des données, et fournit des informations complémentaires sur les dispositifs DALO, FSL et dossiers de surendettement.

C’est donc un document très pratique dont l’objectif est d’informer les magistrats de la situation des locataires assignés pour impayé locatif en apportant des informations sur la demande de résiliation du bail, la capacité du maintien du locataire dans son domicile, le degré d’engagement du locataire pour remédier à sa situation d’endettement, et les conséquences pour le locataire d’une résiliation du bail.

Vincent CANU – Avocat au Barreau de Paris – spécialiste en droit immobilier